27.04.2017
אופציה בלתי מוגבלת בחוזה שכירות - יובל גרשוני, עו''ד
שכירות באמצעות אופציה בלתי מוגבלת ניתנת להפסקה בהודעה סבירה מראש.
אופציה בלתי מוגבלת בחוזה שכירות
ברבים מחוזי השכירות הנעשים בארץ, הן במגזר הפרטי והן במגזר העסקי, מוכנס סעיף המאפשר לשוכר להודיע בסמוך לתום תקופת החוזה על רצונו להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת באותם התנאים הקבועים בחוזה.
ס' זה נקרא בשפה המשפטית הצעה בלתי חוזרת או ''אופציה''. ס' האופציה מקנה לשוכר בלבד אפשרות לממשה ולהאריך את שכירת הנכס, בהתאם לתנאי הסכם השכירות.
ס' 3 (ב) לחוק החוזים הוא המקור למושג המשפטי של אופציה. הס' קובע כך:
''קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה או שקבע מועד לקיבולה אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע.''
במקור, נועד הסעיףלמצב שלניהול משא-ומתן לקראת חתימת חוזה, וכוונתו לקבוע כי צד אחד המציע לחבירו הצעה אינו יכול לחזור בו מהצעתו, בכפוף לתוכן ההצעה, כמובן. כך הדבר הוא בס' האופציה בחוזה. המשכיר למעשה מציע לשוכר אפשרות להמשך קיום חוזה השכירות למשך תקופה נוספת.
הנשאלת היא מה קורה במידה שמועד סיום האופציה לא מוגדר, כלומר כשבחוזה נכתב כי תהיה לשוכר אופציה בלי להגביל זאת בזמן ? לכאורה, נראה כי לשוכר תהיה אפשרות לחדש את חוזה השכירות בכל שנה בלי הגבלה. מצב זה ישלול מהמשכיר באופן מעשי את זכותו על הנכס, שכן בכל פעם שתסתיים תקופת השכירות יוכל השוכר להמשיך ולחדש את חוזה השכירות. בשאלה זו בדיוק עסק בית-המשפט המחוזי בחיפה בע''א (חי') 1163/05 רבקה חסין נ' ד''ר יהושע כפיר (ניתן ביום 4/4/06).
אשה השכירה את דירתה למטרת קליניקה לרפואת שיניים. הסכם השכירות התחדש מידי פעם במשך 24 שנות שכירות. השוכרים רצו להמשיך ולשכור את הדירה ואילו המשכירה רצתה להפסיק את האופציה. בית-המשפט השלום דחה את תביעתה להפסקת חוזה האופציה. היא ערערה למחוזי בו קבע השופט כי ''אם אפרש את כתב האופציה על פי דרכם של המשיבים (כלומר השוכרים – י.ג.), הרי כתב האופציה העניק להם ''זכות אופציה'' שאינה קצובה בזמן, והם זכאים לשוב ולהפעילה מידי שנה בשנה ללא כל גבול. על מצב שכזה יש מקום לדעתי להחיל את הכללים החלים על חוזים שלא נקצב מועד לסיומם.
הכלל בנוגע לחוזה שלא נקצב מועד לסיומו הוא, שכל אחד מהצדדים זכאי להביא לסיומו בהודעה סבירה מראש.''עוד נאמר שם כי ''אם אכן התכוונו הצדדים לעסקה אשר יש בה שתי אופציות חילופיות... כי אז מדובר בעסקה אשר לכאורה היתה מחייבת רישום בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ''ט-1969, לרבות חובת דיווח לרשויות המס.''
לסיכום, נפסק כי שכירות באמצעות אופציה בלתי מוגבלת ניתנת להפסקה בהודעה סבירה מראש. פרשנות לפיה האופציה בלתי מוגבלת הופכת את השכירות ל''החכרה'' (שכירות למשך 5 שנים ומעלה), הדורשת רישום בלשכת רשם המקרקעין (טאבו) והנחשבת ל''עסקה במקרקעין'', אשר מחייבת דיווח לרשויות המס.
