|
|
|
|
06.05.2013
תכנון המס ברכישה ומכירה דירה: מס רכישה, מס שבח ומס מכירה, כולל פירוט העילות לפטור - נכתב ע''י עו''ד ונוטריון אייל גור
|
|
עסקאות נדל''ן לרבות רכישת ומכירת דירות מחוייבות בדיווחים לרשויות המס בגינן ומחויבות בתשלומי מס שונים (לעיתים אף פטורות ממס או שחל לגביהן מס מופחת, כל מקרה לגופו).
תכנון מס: ''סוף מעשה במחשבה תחילה''
זכותו של כל אדם החב במס (נישום) לנצל לטובתו כל הוראות הדין לתכנון מס נכון ויעיל עבורו ובהתאם לנסיבותיו, כך לשלם פחות מס ואף ליהנות מפטור מלא על פי הדין.
''...זכותם- ואף חובתם- של מומחים בענייני מסים לתכנן עסקאות משפטיות כל שלא תהיינה עתירות מס. גבולות תכנון המס היא שאלה קלאסית ונצחית אשר נקבעת בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל עניין ועניין. אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו...'' (מ. שמגר, נשיא בית המשפט העליון דאז: ע''א 4639/91 מנהל מס שבח נ' חזון ואח')
על כן, טרם ביצוע עסקת נדל''ן חובה להיוועץ בעורך דין המומחה בנדל''ן ובמיסוי נדל''ן ועל ידי תיכנון מס נכון ניתן ליהנות מתשלומי מס מופחתים ולעיתים אף מפטור ממס באופן מלא.
מס רכישה:
רוכש דירת מגורים ישאף לחסוך במס רכישה שחל עליו ורשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין.
החל משנת 2000 מס הרכישה החל על דירת מגורים יחושב על פי שני מסלולים אפשריים של מדרגות מס:
א. שתי מדרגות מס: 3.5%, 5%.
ב. שלוש מדרגות מס: 0.5%, 3.5%, 5%.
המדרגות מתעדכנות 4 פעמים בשנה ביום ה-16 לחודשים ינואר, אפריל יולי ואוקטובר.
פטור ממס רכישה :
בהתאם לתיקון 147 לפקודת מס הכנסה מיום 26.7.05 ניתן פטור על רכישת דירת מגורים יחידה. תחולתו לרכישות שבין 1.7.05 לבין 31.12.06.
גובה סכום הפטור כ-595,000 ₪ ותיאומו מידי רבעון בהתאם ובסמיכות למידוד מדרגות המס.
מדרגות מס הרכישה המעודכנות (החל מ-16.1.06 ועד 15.4.06):
דירת מגורים יחידה:
1. עד 594,795 ₪- 0.0% (פטור).
2. מ- 594,795 ₪ ועד 737,550 ₪- 3.5%.
3. מעל 737,550 ₪- 5%.
דירת מגורים נוספת:
1. עד 737,550 ₪- 3.5%
2. מעל 737,550 ₪- 5%.
מדרגות מס רכישה לעולה חדש:
1. עד 1,113,270₪- 0.5%.
2. מעל 1,113,270 ₪- 5%.
רוכש דירה נוספת :
בכל רכישת דירה (שאינה זכאית לחישוב לפי שלוש מדרגות מס) ישולם מס רכישה לפי שתי מדרגות מס שהראשונה 3.5% והשניה 5%.
רוכש דירה יחידה :
הרוכש דירה שהיא דירתו היחידה בארץ, או שימכור את דירתו האחרת, שהיתה דירתו היחידה עד הרכישה, בתוך 24 חודשים ממועד רכישת דירתו החדשה או אם היתה רכישת הדירה מקבלן- ימכור דירתו האחרת בתוך 12 חודשים מהמועד שיקבל החזקה על פי הסכם המכר עם הקבלן, יזכה לשלם מס רכישה מופחת.
המס המופחת יחושב לפי שלוש מדרגות מס שהראשונה היא בשיעור 0.5% ואולם לאור תיקון 147 לפקודת מס ההכנסה המדרגה הראשונה פטורה מתשלום.
רכישת דירת נופש חייבת במס רכישה בשיעור 5% (לפי הגישה הרווחת בפסיקה) מאחר ודירת נופש אינה בגדר דירת מגורים לעניין חבות במס רכישה. משכך, דירת נופש גם לא תחשב כדירה נוספת השוללת דירה יחידה.
רכישת דירה או קרקע לבניית דירה ובית עסק לעולה חדש :
לעולה חדש (בכפוף לתנאי התקנה) קיימות הקלות במס רכישה לפיהן ישלם העולה מס רכישה מופחת ברכישת הנכסים כדלקמן אם נרכשו על ידו בתוך 7 שנים מהיום שהעולה נכנס לישראל:
1. דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד.
2. בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.
3. קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק לפי שטח שאינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה או על 1,000 מ''ר, לפי הגדול מביניהם לבניית דירת מגורים או העסק.
(ברכישת מגרש לבנייה או להקמת בית עסק לרבות עסק חקלאי בידי עולה חדש, שווי ההקלה במס לעולה חדש מגיע לכ-49,000 ₪).
מס שבח:
מס שבח הוא מס המוטל על השבח שצמח עקב ''מכירה'' של ''זכות במקרקעין''. מס זה חל על המוכר.
זכות במקרקעין יכולה להיות: בעלות, חכירה מעל 25 שנה, הרשאה במקרקעי ישראל ועוד.
החוק אינו חל על מכירת זכויות שאינן ''זכות במקרקעין'' אף אם הן זכויות קינייניות. למשל, זיקת הנאה, זכות קדימה, זכות סירוב, דיירות מוגנת, שכירות וחכירה עד 25 שנה ועוד.
''מכירה'' של זכות במקרקעין יכולה להיות בין בתמורה ובין ללא תמורה בהענקת הזכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה וכיו''ב.
פטור ממס שבח :
הפטור ממס שבח יינתן רק באם תוגש בקשה מתאימה ויתמלאו התנאים והעילות הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
במכירת דירת מגורים ראוי שעורך הדין מטעם המוכר יבחן מספר נקודות חשובות:
1. האם המוכר זכאי לפטור ממס.
2. האם כדאי למוכר ל''נצל'' את הפטור או לוותר עליו
3. במידה ולמוכר כמה עילות פטור חלופיות- באיזו מהן לבחור
עילות הפטורים העיקריים:
להלן יובאו מספר מקרים בהם ניתן לקבל פטור במכירת ''דירת מגורים מזכה''- דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
2. ארבע השנים שקדמו למכירתה.
לתשומת ליבכם, לענין הפטור ממס שבח יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים- כמוכר אחד.
1. מכירה בפטור אחת ל-4 שנים:
מוכר זכאי לפטור ממס שבח אם לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס אך למעט פטורים מסויימים כגון מכירה פטורה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, היינו, מתנה פטורה לילד או לבן זוגו של נותן המתנה, או במכירה הפטורה של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה וכיו''ב.
2. מכירת דירה יחידה:
כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל של המוכר והמוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי עילה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת.
3. מכירת דירה שהתקבלה בירושה:
מכירת דירת מגורים מזכר שקיבל המוכר בירושה תהא פטורה ממס שבח ובלבד שיתקיימו כל התנאים המצטברים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
ב. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
ג. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בגין מכירתה.
מס מכירה:
מס מכירה הינו מעין מס מחזור שמוטל על מלוא שווי המכירה, בלי להתחשב ברווח (שבח) שצמח בעסקה. המס יוטל אף במקרה שנוצר הפסד בעסקה.
בתיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף מס המכירה שיוטל על עסקאות מקרקעין (כתחליף למס רכוש).
שיעור מס המכירה הרגיל הוא 2.5% מ''שווי המכירה'' שהוא לרוב המחיר המוסכם של הנכס הנמכר.
פטור ממס מכירה:
מכירת ''דירת מגורים מזכה'' פטורה ממס מכירה, אף אם מכירת הדירה חייבת במס שבח.
קישורים ומידע שימושי:
www.mof.gov.il
www.landtax.co.il
כל הכתוב לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואין לראות בו כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי ו/או כמתן חוות דעת. לקבלת ייעוץ משפטי יש להיוועץ בעורך- דין מומחה בתחום המקרקעין ובמיסוי מקרקעין.
נכתב ונערך ע''י אייל גור , עו''ד ונוטריון
E-mail: eyalg2@bezeqint.net
מרכז עזריאלי 1, ''המגדל העגול'', קומה 34דרך מנחם בגין 132, תל אביב
טל': 6074666 – 03 פקס': 6095500 - 03
יתכן ותתעניינו גם > במאמר זה ''
הפוך על הפוך - לאור הצעות החוק למיסוי עזבון ולמיסוי מקרקעין - דר' אברהם אלתר
עסקאות נדל''ן לרבות רכישת ומכירת דירות מחוייבות בדיווחים לרשויות המס בגינן ומחויבות בתשלומי מס שונים (לעיתים אף פטורות ממס או שחל לגביהן מס מופחת, כל מקרה לגופו).
תכנון מס: ''סוף מעשה במחשבה תחילה''
זכותו של כל אדם החב במס (נישום) לנצל לטובתו כל הוראות הדין לתכנון מס נכון ויעיל עבורו ובהתאם לנסיבותיו, כך לשלם פחות מס ואף ליהנות מפטור מלא על פי הדין.
''...זכותם- ואף חובתם- של מומחים בענייני מסים לתכנן עסקאות משפטיות כל שלא תהיינה עתירות מס. גבולות תכנון המס היא שאלה קלאסית ונצחית אשר נקבעת בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל עניין ועניין. אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו...'' (מ. שמגר, נשיא בית המשפט העליון דאז: ע''א 4639/91 מנהל מס שבח נ' חזון ואח')
על כן, טרם ביצוע עסקת נדל''ן חובה להיוועץ בעורך דין המומחה בנדל''ן ובמיסוי נדל''ן ועל ידי תיכנון מס נכון ניתן ליהנות מתשלומי מס מופחתים ולעיתים אף מפטור ממס באופן מלא.
מס רכישה:
רוכש דירת מגורים ישאף לחסוך במס רכישה שחל עליו ורשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין.
החל משנת 2000 מס הרכישה החל על דירת מגורים יחושב על פי שני מסלולים אפשריים של מדרגות מס:
א. שתי מדרגות מס: 3.5%, 5%.
ב. שלוש מדרגות מס: 0.5%, 3.5%, 5%.
המדרגות מתעדכנות 4 פעמים בשנה ביום ה-16 לחודשים ינואר, אפריל יולי ואוקטובר.
פטור ממס רכישה :
בהתאם לתיקון 147 לפקודת מס הכנסה מיום 26.7.05 ניתן פטור על רכישת דירת מגורים יחידה. תחולתו לרכישות שבין 1.7.05 לבין 31.12.06.
גובה סכום הפטור כ-595,000 ₪ ותיאומו מידי רבעון בהתאם ובסמיכות למידוד מדרגות המס.
מדרגות מס הרכישה המעודכנות (החל מ-16.1.06 ועד 15.4.06):
דירת מגורים יחידה:
1. עד 594,795 ₪- 0.0% (פטור).
2. מ- 594,795 ₪ ועד 737,550 ₪- 3.5%.
3. מעל 737,550 ₪- 5%.
דירת מגורים נוספת:
1. עד 737,550 ₪- 3.5%
2. מעל 737,550 ₪- 5%.
מדרגות מס רכישה לעולה חדש:
1. עד 1,113,270₪- 0.5%.
2. מעל 1,113,270 ₪- 5%.
רוכש דירה נוספת :
בכל רכישת דירה (שאינה זכאית לחישוב לפי שלוש מדרגות מס) ישולם מס רכישה לפי שתי מדרגות מס שהראשונה 3.5% והשניה 5%.
רוכש דירה יחידה :
הרוכש דירה שהיא דירתו היחידה בארץ, או שימכור את דירתו האחרת, שהיתה דירתו היחידה עד הרכישה, בתוך 24 חודשים ממועד רכישת דירתו החדשה או אם היתה רכישת הדירה מקבלן- ימכור דירתו האחרת בתוך 12 חודשים מהמועד שיקבל החזקה על פי הסכם המכר עם הקבלן, יזכה לשלם מס רכישה מופחת.
המס המופחת יחושב לפי שלוש מדרגות מס שהראשונה היא בשיעור 0.5% ואולם לאור תיקון 147 לפקודת מס ההכנסה המדרגה הראשונה פטורה מתשלום.
רכישת דירת נופש חייבת במס רכישה בשיעור 5% (לפי הגישה הרווחת בפסיקה) מאחר ודירת נופש אינה בגדר דירת מגורים לעניין חבות במס רכישה. משכך, דירת נופש גם לא תחשב כדירה נוספת השוללת דירה יחידה.
רכישת דירה או קרקע לבניית דירה ובית עסק לעולה חדש :
לעולה חדש (בכפוף לתנאי התקנה) קיימות הקלות במס רכישה לפיהן ישלם העולה מס רכישה מופחת ברכישת הנכסים כדלקמן אם נרכשו על ידו בתוך 7 שנים מהיום שהעולה נכנס לישראל:
1. דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד.
2. בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.
3. קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק לפי שטח שאינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה או על 1,000 מ''ר, לפי הגדול מביניהם לבניית דירת מגורים או העסק.
(ברכישת מגרש לבנייה או להקמת בית עסק לרבות עסק חקלאי בידי עולה חדש, שווי ההקלה במס לעולה חדש מגיע לכ-49,000 ₪).
מס שבח:
מס שבח הוא מס המוטל על השבח שצמח עקב ''מכירה'' של ''זכות במקרקעין''. מס זה חל על המוכר.
זכות במקרקעין יכולה להיות: בעלות, חכירה מעל 25 שנה, הרשאה במקרקעי ישראל ועוד.
החוק אינו חל על מכירת זכויות שאינן ''זכות במקרקעין'' אף אם הן זכויות קינייניות. למשל, זיקת הנאה, זכות קדימה, זכות סירוב, דיירות מוגנת, שכירות וחכירה עד 25 שנה ועוד.
''מכירה'' של זכות במקרקעין יכולה להיות בין בתמורה ובין ללא תמורה בהענקת הזכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה וכיו''ב.
פטור ממס שבח :
הפטור ממס שבח יינתן רק באם תוגש בקשה מתאימה ויתמלאו התנאים והעילות הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
במכירת דירת מגורים ראוי שעורך הדין מטעם המוכר יבחן מספר נקודות חשובות:
1. האם המוכר זכאי לפטור ממס.
2. האם כדאי למוכר ל''נצל'' את הפטור או לוותר עליו
3. במידה ולמוכר כמה עילות פטור חלופיות- באיזו מהן לבחור
עילות הפטורים העיקריים:
להלן יובאו מספר מקרים בהם דירה למכירה בתל אביב רכישת דירה או דירות בתל אביב זה הזמן להשקיע ברכישת בית בת''א ניתן לקבל פטור במכירת ''דירת מגורים מזכה''- דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
1. ארבע חמישיות דירה למכירה בתל אביב רכישת דירה או דירות בתל אביב זה הזמן להשקיע ברכישת בית בת''א מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
2. ארבע השנים שקדמו למכירתה.
לתשומת ליבכם, לענין הפטור ממס שבח יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם דירה למכירה בתל אביב רכישת דירה או דירות בתל אביב זה הזמן להשקיע ברכישת בית בת''א מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים- כמוכר אחד.
1. מכירה בפטור אחת ל-4 שנים:
מוכר זכאי לפטור ממס שבח אם לא מכר בארבע שנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס אך למעט פטורים מסויימים כגון מכירה פטורה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, היינו, מתנה פטורה לילד או לבן זוגו של נותן המתנה, או במכירה הפטורה של דירת מגורים דירה למכירה בתל אביב רכישת דירה או דירות בתל אביב זה הזמן להשקיע ברכישת בית בת''א מזכה שקיבל המוכר בירושה וכיו''ב.
2. מכירת דירה יחידה:
כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל דירה למכירה בתל אביב רכישת דירה או דירות בתל אביב זה הזמן להשקיע ברכישת בית בת''א של המוכר והמוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי עילה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת.
חזרה לדף מאמרים
|
|
©COPYRIGHT All rights reserved to (1996) ISRAEL TEL AVIV TOVADO REALTY טובהדו נכסים
📞 972.3.5277712
THIS IS A BEAUTIFUL DAY TO GO AFTER YOUR DREAMS :)
TOVADO REALTY P.O.B 21797, GORDON ST.TEL-AVIV ISRAEL:
📞97235277712
THE CONTENTS, SIMULATIONS, AREAS, AND ALL INFORMATION PRESENTED ON THIS SITE ARE FOR MARKETING PURPOSES ONLY AND DO NOT CONSTITUTE ANY OBLIGATION WHATSOEVER. IN ORDER TO VERIFY THE INFORMATION, YOU MUST CONSULT WITH PROFESSIONALS
Search luxury apartments offered for sale in Tel Aviv Jaffa Israel with luxury real estate listings at TOVADO Realty, usually finds in luxury towers, along the coast, and the center of Tel Aviv. Allow you find a second-hand apartment and new Tel Aviv luxury apartments listing projects. Luxury penthouses and large apartments in best places in the city.
LE CONTENU, LES SIMULATIONS, LES ZONES ET TOUTES LES INFORMATIONS PRÉSENTÉES SUR CE SITE SONT UNIQUEMENT DESTINÉES À LA COMMERCIALISATION, ET NE CONSTITUENT AUCUNE OBLIGATION DE QUELQUE NATURE QUE CE SOIT. AFIN DE VÉRIFIER LES INFORMATIONS, VOUS DEVEZ CONSULTER DES PROFESSIONNELS. BIENVENUE ÉGALEMENT DANS LES 'ARTICLES''
|
|
|
imark web building