20.08.2017
מס שבח - ככה זה עובד! - מערכת אתר הון מדריכים פיננסים
מס שבח - ככה זה עובד!
מעודכן ל-08/2017
מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה - אבל, איך מחשבים את הרווח? מה שיעור המס? מי פטור (מלא או חלקית) מתשלום מס שבח? מה הדין לגבי דירות מירושה? על שאלות אלו, ונוספות ננסה לענות כאן. במקביל תוכלו להשתמש במחשבון (חינמי) שיש באתר.
מס שבח היה כאן מאז ומתמיד, אבל נתחיל בעדכון החשוב ביותר בשנים האחרונות - תוכנית האוצר שנכנסה לתוקף בינואר 2014. התוכנית, כללה שינויים דרמטיים במיסוי עסקאות נדל'ן, בין היתר, הוחלט אז על ביטול הפטור הגורף ממס שבח באם מכירת דירה נעשתה במרווח זמן העולה על 4 שנים ממכירת דירה קודמת. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס שכן הם ניהלו את מכירת הדירות ודאגו למכור דירה אחת ל-4 שנים. אלא שמאז התקנות החדשות משלמים המוכרים דירה שנייה/ נוספת, מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם עברו מעל 4 שנים מאז מכירת דירה קודמת.
ולגבי דירה יחידה - כאן יש עדיין פטור ממס על רווח הון/ מס שבח, בתנאי שמוכר הדירה החזיק את דירתו היחידה במשך לפחות 18 חודשים.
העדכון בשנת 2014 לא היה האחרון וגם לא הראשון, ובכלל באוצר אוהבים לעדכן ולשנות את מיסי הנדל'ן כחלק מהאג'נדה שלהם - כאן, תוכלו להתעדכן בהתפתחויות והעדכונים שעשויים להשליך על השבח ועל חבות המס.
מס שבח - מה שיעור המס? ומה הרווח החייב במס?
שיעור המס הוא 25%, אבל הרווח על מכירת הדירה לצורכי מס שבח , יהיה הרווח המעין היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס. במדריך זה נתחיל עם העדכונים החשובים במס שבח, ובהמשך נציג את דרך החישוב של מס שבח והפטורים ממס שבח.
שיטת חבות מס שבח שעודכנה כאמור ב-2014 (השיטה הליניארית) מעט מורכבת לחישוב, והנה המחשה – נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2006 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2016. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25% , והשאלה הגדולה על איזה רווח?
הרווח בתקופה כולה – 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה – גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים היא 3 (נניח שמדובר על שנים מלאות - 2014 עד 2016). התקופה הכוללת היא 10 שנים (מ-2006 עד 2016) ואז מחשבים כך – הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 10 שנים , כלומר רווח של 100 אלף שקל בשנה, והאחזקה שלנו היא לשלוש לכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 300 אלף שקל והמס הוא 75אלף שקל (25% מ-300אלף שקל).
אם לצורך הדגמה הדירה תימכר ב-2017 אזי היו צריכים לחלק את הרווח הכולל 1 מיליון שקל ל-11 שנות אחזקה – 90.9 אלף שקל לשנה ולקחת ארבע שנים (יש ארבע שנים שבהן מס שבח בתוקף) – הרווח במקרה זה 364 אלף שקל והמס יסתכם ב-91 אלף שקל (25% מ-364 אלף שקל).
המצב המתואר הוביל משקיעים בשוק הדירות למכור את הדירות כמה שיותר מהר עוד לפני שנכנס המס לתוקף (1 בינואר 2014), כאשר, חשוב לציין - דרך חישובו של מס שבח עלולה ליצור בעתיד באם יתממש הנכס תשלום/ חבות מס, גם אם ערך הנכס ירד החל מ-2014 (ראו כאן דוגמה) והמשמעות היא שאם המשקיעים סבורים שעליית הערך תהיה נמוכה או שתהיה ירידת מחירים בהמשך, אין רציונל כלכלי בהחזקת הנכס, גם מאחר שבעת המכירה יהיה עליהם לשלם מס שבח על השבחה שגם הושגה בעבר.
כך או אחרת, מעבר למשקיעים בשוק הדירות שהמס חל עליהם, גם תושבי חוץ משלמים מס שבח וגם רוכשי דירה אחת (לא כאלו שיש להם שתי דירות) בסכום של מעל 4.5 מיליון שקל. גם אלו נהנו מצד אחד מפטור באם ימכרו עד סוף השנה, וגם לגביהם, חישוב מס שבח יהיה באופן ליניארי (שיעור של 25% על הרווח כפול החלק היחסי של השנים בהם חל המס על פני כל התקופה)
מה זה מס שבח?
על פי החוק הקיים ובהמשך לתיקון שנכנס לתוקף בתחילת 2014 , בוטלו חלק (חלק מרכזי) מהפטורים השונים בתשלום מס שבח במכירת דירה. מי שמתכנן למכור דירה צריך לערוך בדיקה ראשונית ולבחון האם קיימת השבחה (רווח) בעת מכירת הדירה. במקביל, על מוכר הדירה (ויש חשיבות לבדיקה עם אנשי מקצוע) צריך לבחון האם יש פטור ממס שבח שחל עליו.
רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד. כלומר, אתם צריכים לשמור על החשבוניות על שיפוץ, עורך דין וכל מה שקשור לנכס, כי כאשר תמכור את הדירה (ותהיו חייבים עלייה במס), ההוצאות האלו ייחשוב לכם כחלק מהעלות ויקטינו למעשה את הרווח.
הנה דוגמה פשוטה - נניח שרכשתם דירה לפני 10 שנים בתמורה ל-1 מיליון שקל ואתם מוכרים אותה כעת בתמורה ל-1.4 מיליון שקל - לכאורה, הרווח/ השבח מסתכם ב-400 אלף שקל, אבל אתם יכולים ובצדק להפחית מהרווח התיאורטי הזה את ההוצאות, שכן הרווח האמיתי הוא לאחר הוצאות - נניח ששיפצתם את הדירה בסכום של 200 אלף שקל, שילמתם למתווך 20 אלף שקל, ונניח שהריבית על המשכנתא לבית (ואת זה אפשר לקבל מהבנק למשכנתאות יחסית מהר) היתה 30 אלף שקל - כל ההוצאות שלכם היו 250 אלף שקל, ומכאן שהרווח / שבח הסתכם ב-150 אלף שקל - והחישוב כולו - מחיר הדירה שנמכרה - 1.4 מיליון שקל, פחות עלות הדירה - 1 מיליון שקל, פחות עלות שיפוץ 200 אלף שקל, פחות עלות עו'ד 20 אלף שקל ופחות משכנתא בסך 30 אלף שקל. החישוב הזה הוא בהנחה שאין מדד, בפועל כמובן שיש מדד ולכן את עלות הרכישה (עלות רכישת הדירה) וההוצאות הנוספות יש לתאם למדד - המשמעות היא שההוצאות הריאליות הן גבוהות יותר, והרווח לחישוב מס שבח נמוך יותר! ככל שהתקופה ארוכה יותר (הפער בין יום המכירה ליום הרכישה) כך המדד כמובן גובה יותר.
במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, באם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) באם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.
ומכאן - אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.
לבדיקת המס כנסו לכאן –
THIS IS A BEAUTIFUL DAY TO GO AFTER YOUR DREAMS :)
TOVADO REALTY P.O.B 21797, GORDON ST.TEL-AVIV ISRAEL:
📞97235277712
THE CONTENTS, SIMULATIONS, AREAS, AND ALL INFORMATION PRESENTED ON THIS SITE ARE FOR MARKETING PURPOSES ONLY AND DO NOT CONSTITUTE ANY OBLIGATION WHATSOEVER. IN ORDER TO VERIFY THE INFORMATION, YOU MUST CONSULT WITH PROFESSIONALS
Search luxury apartments offered for sale in Tel Aviv Jaffa Israel with luxury real estate listings at TOVADO Realty, usually finds in luxury towers, along the coast, and the center of Tel Aviv. Allow you find a second-hand apartment and new Tel Aviv luxury apartments listing projects. Luxury penthouses and large apartments in best places in the city.
LE CONTENU, LES SIMULATIONS, LES ZONES ET TOUTES LES INFORMATIONS PRÉSENTÉES SUR CE SITE SONT UNIQUEMENT DESTINÉES À LA COMMERCIALISATION, ET NE CONSTITUENT AUCUNE OBLIGATION DE QUELQUE NATURE QUE CE SOIT. AFIN DE VÉRIFIER LES INFORMATIONS, VOUS DEVEZ CONSULTER DES PROFESSIONNELS. BIENVENUE ÉGALEMENT DANS LES 'ARTICLES''
imark web building