21.08.2017
השקעות במקרקעין על-פי אמנות המס של ישראל - דר' אברהם אלתר
בהמשך לרשימות שפורסמו בטור זה בשבועות האחרונים, אשר הדגימו תכנוני מס שונים בנדל''ן בישראל ובחו''ל על פי אמנות המס של ישראל, בחרנו ברשימה בשבוע זה וברשימות הבאות לסקור מספר אפשרויות להשקעות של תושבי ישראל בנדל''ן בארה''ב. אחרי סדרת רשימות זו תבוא סדרת רשימות שתתייחס להשקעות נדל''ן באירופה ובמדינות שונות בעולם לאור תיקון 147 ושינויים בדיני אירופה ואמנות המס.
/>
לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי השקעה שונות ממדינה למדינה. בארה''ב מקובלות מספר דרכי התארגנות ולהלן נסקור את חלקן. המבנה שיש ליצור ביחס להשקעות נדל''ן בארה''ב צריך להיקבע בהתאם למטרות של ההשקעה. במקום שבו התוכנית העסקית היא מכירת הנדל''ן ברווח לאחר החזקתו לפחות שנה, ללא שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעה נוספת, כי אז המבנה שיש ליצור הוא מבנה השם דגש על שקיפות חברות ההחזקה השונות, הן ביחס לדין האמריקאי והן ביחס לדין בישראל. מבנה כזה יוכל לנצל את הפחתת המס הרטרואקטיבית לאור תיקון 147 על רווח הון בישראל מ-25% ל-20% (לגבי נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03 וימכרו לאחר ה- 1.1.06).
המבנה - יחיד תושב ישראל ישקיע ישירות או דרך חברה ישראלית שקופה (במידה והוא חפץ ביתרונות התאגידים של השקעה במסגרת של חברה בע''מ) בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) אשר הינה בגדר גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין האמריקאי והן בדין הישראלי. ה-LLP תשקיע בנדל''ן בארה''ב. בנוסף, במידה והוחלט על שימוש בחברה ישראלית שקופה, חברה זו תבצע הליך check the box שהינו הליך בחירה, פשוט וטכני, על פיו בוחרת החברה להיחשב כחברה שקופה לצורכי מס בארה''ב. אך ניתן כמובן גם לוותר על החברה השקופה אם אין צורך בכך ולהחזיק ב-LLP באופן ישיר.
רווח הון: מיסוי בארה''ב - במידה והנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה ? מס על רווח ההון (long term capital gain) בשיעור של 15%. המיסוי יעשה במישור היחיד, שכן ה-LLP והחברה הישראלית השקופה אשר ביצעה check the box, הינן בגדר גופים שקופים לצורכי מס בארה''ב.
רווח הון: מיסוי בישראל - היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 20% על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה''ב. אך בישראל היחיד יהיה זכאי לזיכוי בגין ה-15% מס ששולם בארה''ב, כך שבפועל יהיה עליו להוסיף בישראל 5% מס בלבד, קרי: סה''כ 20%.
דרך זו עדיפה אפוא על השקעה באמצעות חברה אמריקאית. שכן השקעה בדרך זו תביא לכך שמכירת הנדל''ן תחויב במס חברות בארה''ב בשיעור של עד 35% ובנוסף לכך יחול 25% מס בארה''ב בגין חלוקת הדיבידנד לתושב ישראל, היינו: המס האפקטיבי יהיה 51.25% במקום 20% עד ליחיד לפי המבנה השקוף.
הכנסות שכירות: מיסוי בארה''ב - בארה''ב תהיה חבות במס ע''פ המס השולי החל על היחיד (עד 35%), כולל הכרה בהוצאות מימון ופחת.
הכנסות שכירות: מיסוי בישראל - בישראל תהיה חבות במס ע''פ שיעורי המס הרגילים (עד 49%) תוך הכרה בהוצאות, פחת וזיכוי בגין המס הזר. ובמידה ומדובר בהכנסות פאסיביות יוכל היחיד לבחור לשלם מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס הזר.
חלוקת דיבידנדים: אין מיסוי - מאחר וכלל הגופים נחשבים כגופים שקופים לצורכי מס, הן בישראל והן בארה''ב, הרי שחלוקת דיבידנדים על ידם לא תקים חבות במס בישראל ובארה''ב כאחד.
מבנים קיימים - יצוין כי ניתן, במרבית המקרים, לערוך התאמנות במבני החזקה קיימים, אשר, מטבע הדברים, תוכננו על מנת לתת מענה למצב החוקי הקודם, ולהתאימם לשינוי מטרות ההשקעה ולהפחתת המס בישראל ובארה''ב על רווחי הון ועל הכנסות פסיבויות ללא הוצאות. על כך ועל דרכי השקעה נוספות ברשימה בשבוע הבא וברשימות הבאות אחריה.
לאניני הטעם - הדירה ממוקמת ברחוב יוקרתי ושקט ליד הים.
הדירה שופצה ועוצבה מהיסוד לפני מס' חדשים, מרוהטת בטוב טעם - ניתן לרכוש עם או בלי הריהוט הקיים.
מכילה סלון מרווח עם פינת אוכל ומטבח מקצועי ומושקע, 2 חדרי שינה בגודל טוב, חדר רחצה, הכל מחופה פרקט עץ טבעי, כלים סניטריים חדישים, תאורה ונגרות עץ תואמת.
תקרה גבוהה מאוד - כ- 3.5 מ''ר, פונה לצמחייה ירוקה במיקום שקט וקרוב למרכז הקניות והבילוי של העיר ובמרחק הליכה אל חוף הים.
