English
12:28 PM Israel
14.08.2014
חשיפה למס הכנסה במכירת דירת מגורים מזכה - דר' אברהם אלתר

עסקאות נדל''ן כרוכות מטבען בהעברת סכומי כסף משמעותיים מיד ליד. מסיבה זו נוהגים רוכשי נדל''ן לפרוס את תמורת העסקה ולשלם אותה על-פי קצב מילוי התחייבויות המוכר.

פריסת התשלומים על פני חודשים ואף שנים, יוצרת מצב שבו שווי העסקה כולל גם מרכיב מימוני (ריבית) הגלום בגין תשלומים מאוחרים. לעיתים, מרכיב המימון אינו מפוצל מסכום התמורה החוזית אלא נבלע בה. נשאלת השאלה האם בנסיבות אלה, של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש לשנות את סכום התמורה הנקוב בחוזה המכר ולהוון את התשלומים המאוחרים ליום המכירה לפי שיעור הריבית הנהוגה במשק. בראייה מיסויית, השאלה היא האם בנסיבות דלעיל המרכיב המימוני מהווה חלק מתמורת העסקה והאם יש לשלם בגינו מיסי מקרקעין.

דמיינו עסקה לרכישת דירת מגורים תמורת סכום העתיד להשתלם כולו בעוד שנה. באופן תיאורטי, ברור כי הסכום הנ''ל המשולם בחלוף זמן ללא ריבית וללא הצמדה, אינו משקף את שווי העסקה הכלכלי ליום המכירה, אלא יש למצוא מהו הערך הנוכחי של הסכום לאותו יום. חישוב התמורה ליום המכירה מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה מעוות את המהות הכלכלית של העסקה, שהרי חלק מן התמורה הוא מדומה במובן זה שאותו חלק משקף את עסקת האשראי ואת היכולת של הרוכש לעשות שימוש בתמורה באותה תקופה עד שישלמה למוכר (''מחיר הכסף''). חילוץ הערך הנוכחי מתוך התשלומים העתידיים נקרא ''היוון''.

''עקרון ההיוון'' זכה לאחרונה להכרה מפורשת בפסק דין המכון הגיאופיסי (ו''ע 1289/01). באותו עניין נקבע כי בעת קביעת השווי בעסקאות בהן התמורה משולמת בתשלומים המאוחרים ליום המכירה, יש להפחית מסכום התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלו. בלשון אחרת, נפסק כי לצורך קביעת שווי העסקה יש להפריד ממרכיב התמורה את מרכיב האשראי בעסקה ? כלומר יש להוון תקבולים עתידיים ליום המכירה בדרך של חישוב הערך הנוכחי (לפי ריבית שוק) של הסכומים שיתקבלו בעתיד (לדוגמא: 100,000 ? שישולמו בעוד שנה, שווים סכום נמוך יותר כיום (כ- 94,000 ? אם ריבית השוק היא 6%)).

המשמעות המעשית של פסק הדין היא מרחיקת לכת. גישת ''שתי העסקאות'' שאומצה שם עשויה להביא להקלת נטל המס על רוכשי נדל''ן, שכן אלו לא ישלמו מס רכישה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית. הוא הדין לגבי מס מכירה, אם קיים, מצד המוכר.

לעומת זאת, הלכת המכון הגיאופיסי עלולה לשמש חרב פיפיות ככל שהדבר נוגע לחיוב השבח שנוצר במכירה. בניגוד לצד הרוכש היוצא נשכר מיישום שיטת ההיוון, צד המוכר עלול, בנסיבות מסוימות, לצאת נפסד.

כך, למשל, יצא נפסד מוכר הזכאי לשיעור מס היסטורי, שכן חלק התמורה המיוחס לריבית ימוסה במסגרת פקודת מס הכנסה בשיעור של 20% (לכל הפחות), בעוד ששיעור המס ההיסטורי עשוי להיות נמוך יותר.

עוד עלול להיפגע מי שמוכר נכס מקרקעין בהפסד, ולכן לא צפוייה כל חבות במס שבח, וכן לכך מי שמוכר דירת מגורים וזכאי לפטור מלא במכירה (מכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1); מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2); מכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) וכו'). מוכר זה הצופה כי יופטר כליל ממס במכירה, עלול לגלות להפתעתו כי הוא חייב במס הכנסה על מרכיב התמורה המיוחס לריבית.

טלו מקרה בו נמכרת דירת מגורים מזכה בסכום של 1,050,000$ כאשר התשלום עתיד להתבצע לאחר שנה בערכו הדולרי וללא ריבית (הניחו כי ריבית דולרית הינה 5% לשנה). במקרה זה עשויים 50,000$ שלא להיחשב חלק מתמורת המכירה/רכישה ? הרוכש לא יחוייב בגינם במס רכישה והמוכר לא יחויב במס מכירה. מנגד, אותו סכום (50,000$) יחשב הכנסה פירותית אשר תמוסה במסגרת פקודת מס הכנסה (מס בשיעור 20%, אלא אם כן המוכר תבע הוצאות מימון על הנכס הנמכר עליו משולמת הריבית - מס בשיעור 49%).

יש לציין כי חשיפת המס קיימת בעיקר לגבי מרכיב הריבית, שכן הפרשי ההצמדה הגם שנחשבים כהכנסה לפי סעיף 2(4) לפקודה, יהיו בדרך כלל פטורים ממס על-פי סעיף 9(13) לפקודה (יחיד המוכר נכס ''פרטי'' פטור ממס על הפרשי הצמדה שקיבל בשל מכירת הנכס ובתנאי ש- (א) אין מדובר בהפרשי הצמדה חלקיים; (ב) היחיד לא תבע הוצאות ריבית או הפרשי הצמדה בשל הנכס; (ג) הפרשי ההצמדה אינם הכנסה עסקית ואינם רשומים בפנקסי חשבונותיו של היחיד).


מוכרי נדל''ן ישמחו בוודאי לשמוע כי שיטת ההיוון, החושפת אותם לחיוב במס הכנסה, לא תיושם בכל מקרה ומקרה. על-פי פסק דין המכון הגיאופיסי, שיטת ההיוון תסוייג במקרים בהם השפעת ההיוון איננה מהותית. אימתי השפעת ההיוון תיחשב מהותית ? התשובה לשאלה זו איננה ברורה ונראה כי תשמש כר פורה לויכוחים מול רשויות המס.

נציין כי בנסיבות פרשת המכון הגיאופיסי נקבע, כי אשראי לתקופה של שנה וחצי אינו אשראי לזמן קצר והשפעת ההיוון באותו מקרה (כ- 10% מכלל התמורה) נחשבה כמהותית. מכאן ניתן להסיק, שבתנאי אשראי קצרים יותר, יש והמשקל שיתפוס מרכיב המימון מתוך תמורת העסקה יהיה קטן יחסית וניתן יהיה להכיר בהכנסה בהתאם לסכום הנקוב של התמורה ללא הפעלת שיטת ההיוון.

מעניין יהיה לבחון את השפעת עקרון ההיוון וניגוד האינטרסים שיצר בין הצדדים לעסקה, על שוק עסקאות הנדל''ן.



(4.7.06)




איתי הוכברג, עו''ד;
דר' אברהם אלתר, עו''ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il


מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.


Studio renovated as new, very suitable for investment and / or holiday apartment, situated on Mendele Street, near Frishman and Ben Yehuda, near the sea and promenade, hotels and luxury restaurants of Tel Aviv.
Located on the second floor and about - 27 sqm built, renovated, Directions - West and North.

Building to be renovated - Tama agreement signed.






חזרה לדף מאמרים
© כל הזכויות שמורות ל TOVADO דורית א. שאנן (1996)
רשיון מס' 1028. תכולת המודעות הן לצורך מידע ראשוני בלבד ואינו מחייב. Israel Tel Aviv TOVADO Realty טובהדו נכסים, משרד תיווך בתל אביב / דירות למכירה בתל - אביב
טובהדו| דורית א. שאנן | ת.ד.21797 תל-אביב ישראל 📞 035277712




התכנים, ההדמיות, השטחים וכל הפרטים המובאים באתר זה הינם לצרכי שיווק בלבד ואין בהם משום התחייבות של המשרד. לאימות המידע יש להתייעץ עם בעלי מקצוע


באתר TOVADO תוכלו למצוא את רשימת הדירות הנבחרות על ידי, דירות יד שנייה, דירות חדשות ומגורי יוקרה. רשימת הנדל'ן בטובהדו רובם ממוקמים באזורים מרכזיים וטובים בתל אביב, מרכז אזורי הביקוש , לאורך החוף ומגדלי יוקרה. האתר מאפשר לכם התרשמות ראשונית וטעימה קטנה ממגוון הדירות המוצעות. אם יש לכם שאלה בקשה או יעוץ, אתם מוזמנים להתקשר אלי.

Recherche appartements de luxe offerts à vendre à Tel Aviv Jaffa Israël avec des annonces immobilières de luxe à TOVADO Realty, trouve généralement dans les tours de luxe, le long de la côte, et le centre de Tel Aviv. Vous permet de trouver un appartement de seconde main et de nouveaux projets d'inscription de luxe appartements Tel Aviv. Penthouses de luxe et de grands appartements dans les meilleurs endroits de la ville.
Le contenu, les simulations, les zones et toutes les informations présentées sur ce site sont uniquement destinées à la commercialisation, et ne constituent aucune obligation de quelque nature que ce soit. Afin de vérifier les informations, vous devez consulter des professionnels. Bienvenue également dans les 'articles''



#טובהדו נכסים משרד תיווך בתל-אביב ישראל #דורית_א_שאנן
אודותינו
הגלריה
טוב לדעת
מאמרים
צרו קשר
הצהרת נגישות
פרסם דירתך
מצא
חדרים
₪ - עד
        
איימארק בניית אתרים