דירת המגורים המשפחתית נתפסת כנכס אישי המשמש למגורי המשפחה ולא כנכס השקעה, ומכאן הכלל הגדול שמכירתה פטורה בדרך כלל ממס שבח (במיוחד ידוע הפטור אחת ל-4 שנים). ואולם, מי שסובר כי הפטור מוקנה באופן אוטומטי - שוגה, ועלול למצוא עצמו קורבן לתאונת מס מצערת. לפטור סייגים ומכשולים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני ביצוע המכירה. להלן חלק מהמוקשים מהם כדאי להיזהר.



בקשה לפטור?

אחד התנאים לקבלת הפטור הינו הגשת בקשה בטופס מיוחד (טופס 2988) במועד הגשת ההצהרה על מכירת הדירה (טופס 7002 - מש''ח). אי עמידה בתנאי פרוצדורלי זה עלולה כשלעצמה לשלול את הזכאות לפטור.



דירה שאינה משמשת רק למגורים?

הפטור ניתן לדירה ששימשה בעיקרה למגורים. יוצא, מצד אחד, שהחוק אמנם מאפשר שימושים נוספים בדירה (למשל הקצאת חדר אחד לצרכי עסק), אך מנגד חשוב להקפיד שהשימוש הנוסף יהא טפל לשימוש העיקרי כמגורים, וביתר שאת - שלא ישתרע על פני שטח של 50% ומעלה משטח הדירה - אחרת ישלל הפטור.



פעילות עסקית?

פעילות אינטנסיבית של מכירה/קניה של דירות תוך תקופה קצרה, עלולה להיחשב כפעילות עסקית הממוסה במסגרת מס הכנסה. במקרה כזה הפטור במס שבח לא יהיה תקף.



תא משפחתי כמוכר אחד?

החוק יצר פיקציה משפטית ולפיה יחשבו בני זוג החיים יחד וכן ילדיהם הקטינים (שטרם מלאו להם 18 שנים) למעט ילדים נשואים, כמוכר אחד לצורך הוראות הפטור. המשמעות היא שבקביעת מספר הדירות בבעלות המוכר ותדירות מכירתן יובאו בחשבון כל הדירות שבבעלות התא המשפחתי ואם אחד מבני המשפחה מכר דירה בעבר, יראו את כל בני התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה.



מכירת חלק מהזכויות בדירה?

החוק פוטר ממס רק מכירה של כל הזכויות שיש למוכר בדירת מגורים. הפטור ישלל איפוא במכירת חלק מהזכויות - רכישת דירה בתל אביב באמצעות משרד תיווך בתל אביב, ת''א היא עיר ללא הפסקה, דירה בתל אביב זו השקעה נבונה, כדאי למצוא מתווך מת''א ולרכוש באמצעות מתווך בת''א דירה להשקעה או כל נכס אחר בתל אביב למשל מכירת 90% מזכות הבעלות או מכירת 100% מזכות החכירה בלבד.



מכירת דירה יחידה?

הפטור ממס במכירת דירה מגורים יחידה ינתן אם המוכר לא מכר ב- 18 החודשים האחרונים דירת מגורים אחרת ובתנאי שב- 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

אם רכש המוכר דירה נוספת, חלופית, ב- 18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הראשונה, הוא עדיין רכישת דירה בתל אביב באמצעות משרד תיווך בתל אביב, ת''א היא עיר ללא הפסקה, דירה בתל אביב זו השקעה נבונה, כדאי למצוא מתווך מת''א ולרכוש באמצעות מתווך בת''א דירה להשקעה או כל נכס אחר בתל אביב יהיה זכאי לפטור במכירה הראשונה כאילו מכר ''דירה מגורים יחידה'' (למרות שבפועל החזיק בשתי דירות). ואולם, לפי גישת רשויות המס, במכירת הדירה החלופית לא ניתן לנצל את הפטור של דירת מגורים יחידה (18 חודשים), אלא יש להמתין 4 שנים וכך לזכות בפטור האחר ? ראו הוזהרתם.



מכירת דירה שנתקבלה במתנה?

המחוקק קבע תקופות ''צינון'' במכירת דירות מתנה. עמידה בתקופות הצינון הכרחית על-מנת שמקבל רכישת דירה בתל אביב באמצעות משרד תיווך בתל אביב, ת''א היא עיר ללא הפסקה, דירה בתל אביב זו השקעה נבונה, כדאי למצוא מתווך מת''א ולרכוש באמצעות מתווך בת''א דירה להשקעה או כל נכס אחר בתל אביב, המתנה יהא רשאי למוכרה בפטור.

תקופות הצינון נעות בין 1 ל- 4 שנים ומושפעות מקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), ממצבו המשפחתי של מקבל המתנה ומהשאלה האם התגורר בדירה.











חזרה לדף מאמרים