30.10.2016
מתי חובה לבייל חוזה למכירה או רכישה של נדלן - אריה ליבוביץ, עו''ד
שאלה :
חברה רכשה נכס נדל''ן. רשות מס ערך מוסף דורשת לבייל את חוזה הרכישה לפני שהרשות מאשרת את ההחזר בעניין רכישה זו.
האם, אכן, נדרש כאן לבייל את החוזה ?
עו''ד אריה ליבוביץ משיב:
חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ''א-1961 [להלן - ''חוק מס בולים''] וחובת הביול הפכו לאחרונה (דווקא עם ההחלטה על ביטולו העתידי ב-1.1.2008) לנושא ''חם'' אצל רשויות המס. הללו מבצעות מבצעי אכיפה נרחבים, תוך מתן דגש לחובת הביול. מסיבות אלו ראוי, שכל איש עסקים יבחן את חובת המס המוטלת על שכמו מכוח הוראות חוק זה ויפעל להפחתתה.
ועתה לשאלה עצמה. האם רכישת נכס מקרקעין בישראל חבה במס בולים [?]. התשובה על שאלה זו נקבעה הן בסעיף 9(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ''ג-1963 [להלן - ''חוק מיסוי מקרקעין'']; ובאופן משלים - בסעיף 2(כא) לתוספת ב' לחוק מס הבולים.
סעיף 9(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס בולים על פעולה באיגוד מקרקעין. סעיף 2(כא) לתוספת ב' האמורה קובע פטור כללי ורחב יותר כדלקמן:
''הסכם כמשמעותו בסעיף 2 לתוספת א' המתייחס כולו או חלקו למכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שחוק מס שבח מקרקעין, התשכ''ג-1963, חל עליהם, לגבי אותו חלק מערך הנשוא המתייחס למקרקעין.''
יוצא איפוא, כי רכישת מקרקעין, כפי שמתוארת בפניית השואל, לעיל, אינה חבה במס בולים (אם חוק מיסוי מקרקעין חל על רכישה זו); ולכן, אין לבדוק עם רשויות מע''מ מדוע לשיטתן קיימת חובת ביול.
עם זאת נציין, כי, כאשר לא חל חוק מיסוי מקרקעין על הרוכש, לדוגמה: רכישת נכס נדל''ן בחוץ לארץ, ייתכן שיש מקום לחייב את הסכם המכירה / הרכישה בביול; אולם, לצורך קביעת חבות, במקרה כאמור, יש לבחון את הוראות ההסכם ואת מקום חתימתו (הסכם על נכס בחוץ לארץ יחויב בחוץ לארץ רק אם נחתם בישראל).
עוד נציין ונעיר, כי הפטור המובא לעיל דן בערך, שאותו קובע ההסכם ביחס לזכות במקרקעין עצמה בלבד. במקום, שבו ההסכם כולל נושאים נוספים ותשלומים אחרים, יש לבדוק כל מקרה, וכל נושא ועניין, לגופו, היות שחובת הביול חלה על כל עניין המופיע במסמך בנפרד (סעיף 5 לחוק מס הבולים).
חברה רכשה נכס נדל''ן. רשות מס ערך מוסף דורשת לבייל את חוזה הרכישה לפני שהרשות מאשרת את ההחזר בעניין רכישה זו.
האם, אכן, נדרש כאן לבייל את החוזה ?
עו''ד אריה ליבוביץ משיב:
חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ''א-1961 [להלן - ''חוק מס בולים''] וחובת הביול הפכו לאחרונה (דווקא עם ההחלטה על ביטולו העתידי ב-1.1.2008) לנושא ''חם'' אצל רשויות המס. הללו מבצעות מבצעי אכיפה נרחבים, תוך מתן דגש לחובת הביול. מסיבות אלו ראוי, שכל איש עסקים בת''א יבחן את חובת המס המוטלת על שכמו מכוח הוראות חוק זה ויפעל להפחתתה.
ועתה לשאלה עצמה. האם רכישת נכס מקרקעין בישראל חבה במס בולים [?]. התשובה על שאלה זו נקבעה הן בסעיף 9(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ''ג-1963 [להלן - ''חוק מיסוי מקרקעין'']; ובאופן משלים - בסעיף 2(כא) לתוספת ב' לחוק מס הבולים.
סעיף 9(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס בולים על פעולה באיגוד מקרקעין בת''א . סעיף 2(כא) לתוספת ב' האמורה קובע פטור כללי ורחב יותר כדלקמן:
''הסכם כמשמעותו בסעיף 2 לתוספת א' המתייחס כולו או חלקו למכירת זכות במקרקעין בת''א או פעולה באיגוד מקרקעיןבת''א שחוק מס שבח מקרקעין, בת''א התשכ''ג-1963, חל עליהם, לגבי אותו חלק מערך הנשוא המתייחס למקרקעין.''
יוצא איפוא, כי רכישת מקרקעין, בת''א כפי שמתוארת בפניית השואל, לעיל, אינה חבה במס בולים (אם חוק מיסוי מקרקעין בת''א חל על רכישה זו); רכישת דירה בת''א באמצעות משרד תיווך בתל אביב המובא לעיל דן בערך, שאותו קובע ההסכם ביחס לזכות במקרקעין בת''א עצמה בלבד.בת''א במקום, שבו ההסכם כולל ולכן, אין לבדוק עם רשויות מע''מ מדוע לשיטתן קיימת חובת ביול.
עם זאת נציין, כי, כאשר לא חל חוק מיסוי מקרקעין על הרוכש, רכישת דירה בת''א באמצעות משרד תיווך בתל אביב המובא בת''א לעיל דן בערך, שאותו קובע ההסכם בת''א ביחס לזכות במקרקעין עצמה בלבד. במקום, שבו ההסכם בת''א כולל לדוגמה: רכישת נכס נדל''ן בחוץ לארץ, ייתכן שיש מקום לחייב את הסכם המכירה / הרכישה בביול; אולם, לצורך קביעת חבות, במקרה כאמור, יש לבחון את הוראות ההסכם ואת מקום חתימתו בת''א (הסכם על נכס בחוץ לארץ יחויב בחוץ לארץ רק אם נחתם בישראל).
עוד נציין ונעיר, כי הפטור רכישת דירה בת''א באמצעות משרד תיווך בתל אביב המובא לעיל דן בערך, שאותו קובע ההסכם בת''א ביחס לזכות במקרקעין עצמה בת''א בלבד. במקום, שבו ההסכם כולל נושאים נוספים רכישת דירה בת''א באמצעות משרד תיווך בתל אביב המובא לעיל דן בערך, שאותו קובע ההסכם בת''א ביחס לזכות במקרקעין בת''א עצמה בלבד. במקום, שבו ההסכם כולל ותשלומים אחרים, יש לבדוק כל מקרה, וכל נושא ועניין, לגופו, היות שחובת הביול חלה על כל עניין המופיע במסמך בנפרד (סעיף 5 לחוק מס הבולים).
