20.12.2015
הארנונה של דירות של עולים חדשים - ד''ר הנריק רוסטוביץ
מנהל הארנונה של עיריית כרמיאל החליט, כי בניין דירות של עולים חדשים הוא בית מלון. בית המשפט המחוזי קבע הלכה ''מהפכנית'' - דירת מגורים היא דירת מגורים
מעשה שהיה
חברת אנג'ל הקימה שני מבנים בכרמיאל, ובהם 236 יחידות דיור למגורים. במבנים אלה שוכנו עולים חדשים שהופנו על ידי משרד הקליטה.
בהסכם בין אנג'ל למשרד הקליטה נקבע, כי העולים החדשים יהיו חייבים בתשלום הארנונה, ובגין הדירות הריקות ישא משרד הקליטה בתשלום זה. עוד נקבע, כי על העולה החדש לבדוק את האפשרות לקבל פטור או הנחה לפי הקריטריונים המקובלים בעירייה.
Although Israel's capital city is Jerusalem, Tel Aviv is the center of economic, cultural, and social life. It is he most liberal and open-minded city in the Middle East.
עיריית כרמיאל סיווגה את המבנה כ''בית אבות'' לצורך ארנונה, ולאחר דיונים בין הצדדים הודיעה הסכימה לשינוי סיווגו של המבנה ל''מגורים''.
שומות הארנונה הוצאו לשמה של אנג'ל למרות שזו הידיעה לעירייה, כי בדירות מחזיקים עולים חדשים שונים. אנג'ל ביקשה לבטל את שומות הארנונה שהוצאו לשמה, ודרשה להפנותם לכל דייר ודייר לפי רשימות המחזיקים בדירות. כצפוי, דחה מנהל הארנונה את ההשגה, ובהזדמנות זו השיב, כי נקבע לנכס סיווג של בית אבות או בית מלון. אנג'ל עררה בפני וועדת הערר לענייני ארנונה.
החלטה ועדת הערר
למתגורר יש זכות שהייה ושימוש בלבד, כי מדובר בתקופת שהייה, ולא בתקופת שכירות, וכי מדובר בדמי שהייה ולא בדמי שכירות. לכן, היחסים בין הצדדים דומים יותר ליחסים בבית מלון ולא ליחסי משכיר - שוכר רגילים. מכאן, שאנג'ל היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
לגבי הסכם השהייה שבין אנג'ל לבין המתגורר פסקה ועדת הערר, שהוא נועד לתכנון מס, ולכן אין לייחס לכך משקל לצורך חיזוק טענותיה של אנג'ל. התוצאה היא, כי יש לסווג את הנכס כבית מלון.
בהלכת ''אחוזת ראשונים'', פסק בית המשפט העליון, כי בית אבות הוא בית מגורים לכל דבר ועניין. ועדת הערר אבחנה את המקרה הנידון בכך, שבעניין אחוזת ראשונים מדובר באוכלוסייה שבאה לבית האבות מיוזמתה ולפי שיקול דעתה מתוך בחירה, ואין המדובר בהפניה ותשלום קבוע מטעם גוף ממשלתי כלשהו, ואילו כאן הבעלים מקבל תמורה מראש בין אם יחידות הדיור מאוכלסות ובין אם לאו. התוצאה היא, כי אנג'ל היא המחזיקה בנכס.
על החלטה זו הגישה אנג'ל ערעור מנהלי.
פסיקת בית המשפט
הערעור התקבל. המתגוררים ביחידות הדיור הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואת מקבץ הדיור (למעט השטחים הציבוריים) יש לסווג כיחידות דיור למגורים, ולא כמבנה עסקי בסיווג בתי הארחה או מלון דירות.
אמנם, מדובר בדירות המיועדות לאוכלוסייה בעלת צרכים מיוחדים, אך אין בכך כדי ליטול ממבנים אלה את המאפיין העיקרי, דהיינו, היותם מבני מגורים. המאפיין את שני מגדלי הדיור זו העובדה שיחידות הדיור משמשות את הדיירים למטרת מגורים.
עצם העובדה שעמידר, כשלוחה של משרד הקליטה, מפנה את הדיירים אל מגדלי הדיור ונושאת בחלק גדול מן התמורה המגיעה בעבור השימוש ביחידות הדיור ומכסה את התמורה המגיעה לגבי יחידות דיור שנותרו בלתי מאוכלסות, אינה מביאה לתוצאה שונה מזו שאליה הגיע בית המשפט העליון בעניין אחוזת ראשונים, שהרי המבחן העיקרי הוא מבחן השימוש בדירות.
אין מניעה להפריד בין השטח המסחרי לבין דירות המגורים והשטחים הנלווים לדירות אלה לצורך סיווג וקביעה מי ''המחזיק'' בשטח זה לצורך תשלום ארנונה.
חובת תשלום הארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. תקופת מגורים של כחמש שנים אינה מאפיינת, בדרך כלל, בית הארחה או בית לינה, אלא דווקא דירת מגורים. הדיירים המתגוררים ביחידות דיור אלה הינם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס, הם המחזיקים ביחידות דיור אלה, והם החייבים בתשלום הארנונה.
הגיגים נוגים
לבי לבי עם הרשויות המקומיות הנמצאות בגירעון כספי, אבל סוס הוא סוס, ודירת מגורים היא דירת מגורים.
בית המשפט העליון קבע הלכה ברורה וצלולה בעניין ''אחוזת ראשונים'' לגבי בתי אבות. בית המשפט המחוזי, כבוד השופט י. גריל, יישם הלכה זו על בניין דירות שבהם מתגוררים עולים חדשים. בפסק דין ארוך, מפורט ומנומק כדבעי, קבע בית המשפט המחוזי עקרון פשוט לכל אדם (אבל לא לוועדת הערר), כי ארנונה משיתים על המשתמש על פי השימוש בפועל, ולא על אדם אחר בגין שימוש שלא היה ולא נברא.
הגיעה העת לבטל בחקיקה את הפרודיה של ועדות הערר של הארנונה במתכונתן הנוכחית. הכישורים היחידים שנדרשים למינוי היו''ר והחברים בוועדת הערר, לא תאמינו, הם להיות בגירים ותושבי הרשות המקומית. ברצותה, ממנה מועצת הרשות המקומית את יקיריה לוועדת הערר, וברצותה, היא מחליפה אותם ביקירים אחרים. גם כאשר חברי ועדת ערר פלונית הם מלח הארץ, תבונה מעוררת קנאה, יושר אינטלקטואלי ואומץ לב נדיר, מראית העין עלולה לגרום לעיוורון מיידי.
האם בידי שלושה הדיוטות מתנדבים ראוי להפקיד מידי שנה הכרעות של מאות מיליוני שקלים?
ראוי לחוקק תיקון לחוק, לפיו יקים משרד הפנים ועדות ערר מחוזיות, כדוגמת ועדות הערר לעניין חוק התכנון והבנייה. את ועדות הערר המחוזיות יש לאייש ביו''ר שהוא שופט מקצועי, ועל חברי הוועדה להיות בעלי מקצוע בתחום המשפט או הנדל''ן (ועל כך בכתבה נפרדת).
____________
עמ''נ 317/03 אנגל חברה לקבלנות כללית בע''מ נ' עירית כרמיאל - מנהל הארנונה
בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב (1974).
פרקליט וחבר בלשכת עורכי-הדין (1976).
דוקטורט בשיווק בפקולטה לכלכלה, אוניברסיטת אורדיה, רומניה (2001).
ספרים: ארנונה עירונית, מס שבח מקרקעין, הפטור ממס שבח לדירת מגורים, היטל השבחה.
מרצה, עיתונאי, עורך מגזין ARNONA באינטרנט, מייסד המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, עורך האנציקלופדיה של דיני הארנונה העירונית.
Modern & beautiful apartment as 76 sq. m, two balconies, parking place and lift in very nice buuilding [5 years old]- best location Nachum St., West of Ben Yehuda - as 300 m' from the beach Tel Aviv IL.
Contains - professional kitchen and spacious living room with access to the balconies as 10 sqm, two good sized bedrooms, spacious bathroom.
Upgraded in a very good standard, including marble flooring , professional kitchen, quality sanitary ware, electric shutters, central air conditioning, water heater.
Third floor apartment with elevator and parking [Tabu].
The apartment is located in modern building about five years old , in a small street near the sea west of Ben Yehuda and within walking distance of hotels and seaside promenade of Tel Aviv, access to the cafes and restaurants the entertainment & leisure area of Tel Aviv.
For more details - & to schedule an appointment - Contact us by > E-mail or phone us
on + 97235277712
Moderne et très bel appartement de 76 m², deux balcons, place de parking et ascenseur dans buuilding très agréable [5 ans] - meilleur emplacement Nachum St., West de Ben Yehuda - de 300 m 'de la plage de Tel Aviv IL.
Contient - cuisine professionnelle et un salon spacieux avec accès aux balcons que 10 m², deux chambres de bonnes dimensions, salle de bains spacieuse.
Mise à niveau dans un très bon niveau, y compris un sol en marbre, cuisine professionnelle, la qualité sanitaires, volets roulants électriques, climatisation centrale, chauffe-eau.
Appartement au troisième étage avec ascenseur et parking [Tabu].
L'appartement est situé dans immeuble moderne près de cinq ans, dans une petite rue près de la mer de l'ouest Ben Yehuda et à distance de marche des hôtels et de la promenade balnéaire de Tel-Aviv, l'accès aux cafés et restaurants de la région de divertissement et de loisirs de Tel Aviv .
Pour tout renseignement, contactez-nous dès à présent par mail L'e-mail ou par téléphone:
97235277712
Moderno y hermoso apartamento, 76 metros cuadrados, dos balcones, plaza de garaje y ascensor en buuilding muy agradable [5 años] - mejor ubicación Nachum St., al oeste de Ben Yehuda - de 300 m de la playa de Tel Aviv IL.
Contiene - cocina profesional y un amplio salón con acceso a los balcones de hasta 10 metros cuadrados, dos dormitorios de buen tamaño, cuarto de baño espacioso.
Mejorado en un muy buen nivel, incluyendo suelos de mármol, cocina profesional, la calidad de la porcelana sanitaria, persianas eléctricas, aire acondicionado central, calentador de agua.
Tercer piso con ascensor y estacionamiento [Tabu].
El apartamento está situado en el moderno edificio cerca de cinco años, en una pequeña calle cerca de la mar al oeste de Ben Yehuda, a poca distancia de los hoteles y paseo marítimo de Tel Aviv, el acceso a los cafés y restaurantes de la zona de entretenimiento y de ocio de Tel Aviv .
