עסקאות נדל''ן כרוכות מטבען בהעברת סכומי כסף משמעותיים מיד ליד. מסיבה זו נוהגים רוכשי נדל''ן לפרוס את תמורת המכירה ולדרג אותה על-פי קצב מילוי התחייבויות המוכר.
דירוג התשלומים על פני חודשים ואף שנים, יוצר מצב שבו תמורת העסקה כוללת גם מרכיב מימוני (ריבית) הגלום בגין תשלומים מאוחרים.
השאלה היא האם המרכיב המימוני מהווה חלק מתמורת העסקה, שאם לא כן ? רוכש הדירה לא יחוייב בגינו במס רכישה.
טלו, לדוגמא, עסקה לרכישת דירה תמורת סכום העתיד להשתלם כולו בעוד שנה. באופן תיאורטי, ברור כי הסכום הנ''ל המשולם בחלוף זמן ללא ריבית והצמדה כלשהי, אינו משקף את שווי העסקה הכלכלי ליום המכירה, אלא יש למצוא מהו הערך הנוכחי של הסכום לאותו יום. חילוץ הערך הנוכחי מתוך התשלומים העתידיים נקרא ''היוון''.
עקרון זה זכה לאחרונה להכרה מפורשת בפסק דין המכון הגיאופיסי (ו''ע 1289/01). באותו עניין נקבע כי בעת קביעת השווי בעסקאות בהן התמורה משולמת בתשלומים המאוחרים ליום המכירה, יש להפחית מסכום התמורה הנקובה בהסכם את ערכי ההיוון של תשלומים מאוחרים אלו. במילים אחרות, נפסק כי לצורך קביעת שווי העסקה יש להפריד ממרכיב התמורה את מרכיב האשראי בעסקה ? כלומר יש להוון תקבולים עתידיים ליום המכירה בדרך של חישוב הערך הנוכחי (לפי ריבית שוק) של הסכומים שיתקבלו בעתיד.
המשמעות המעשית של פסק הדין היא מרחיקת לכת ועשויה להשפיע על רוכשי דירות רבים.
כך, למשל, במקרה בו נמכרת דירה בסכום של 1,050,000$ כאשר התשלום עתיד להתבצע לאחר שנה בערכו הדולרי וללא ריבית (הניחו כי ריבית דולרית הינה 5%). במקרה זה 50,000$ לא יחשבו כחלק מתמורת הרכישה והרוכש לא יחוייב בגינם במס רכישה (לעומת זאת, סכום זה יחשב כהכנסת ריבית החייבת במס הכנסה בידי המוכר).
האם יש ליישם את שיטת ההיוון בכל מקרה ומקרה ? מפסק דין המכון הגיאופיסי עולה כי יש ליישמו מקום בו השפעת ההיוון הינה מהותית. דומה כי הויכוח מול רשויות המס יהיה מעתה בשאלה זו.
[21/8/2007] >
נכתב על ידי דר' אברהם אלתר
אברהם אלתר, עו''ד avi@altertax.co.il
איתי הוכברג, עו''ד
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים
מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.
