16.06.2016
Conseils pratiques aux acquéreurs d'appartements - Eyal Gur, Avocat
L'achat d'un appartement est une des acquisitions les plus onéreuses (sinon la plus onéreuse) pour une famille en Israël.
C'est pourquoi il convient d'être extrêmement minutieux pour tout ce qui concerne la transaction d'achat d'un appartement, depuis la négociation, en passant par la planification fiscale, la signature du contrat d'acquisition, la réception de la possession de l'appartement et jusqu'à l'inscription des droits de propriété sur l'appartement.
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A cette fin, et afin de protéger au maximum vos droits en tant qu'acquéreurs d'un appartement et de garantir votre argent et l'inscription de l'appartement à votre nom en fin de compte, il est impératif de vous adresser à un avocat spécialisé dans l'immobilier et dans la fiscalité immobilière, qui vous accompagnera dans la transaction de vente et ses différents aspects, qu'il s'agisse de la vente d'un appartement en seconde main ou de l'achat d'un appartement auprès d'un constructeur. Par ailleurs, il est recommandé de demander des conseils juridiques à un avocat qui ne représentera que vous, en tant qu'acheteur d'un appartement, et qui défendra vos intérêts, et de vous abstenir de demander des conseils juridiques à un avocat qui représente les deux parties.
Mémorandum
En vertu de la loi sur les biens immobiliers de 1969, l'engagement de réaliser une transaction immobilière nécessite une transcription par écrit.
Il est vivement recommandé de ne pas signer un mémorandum et/ou tout autre document, mais seulement un contrat de vente, et seulement après qu'il aura été examiné, qu'il aura fait l'objet de négociations et que les modifications nécessaires y auront été apportées en votre faveur, par les soins d'un avocat vous représentant.
La signature d'un mémorandum ou d'un autre document, équivaut à la signature d'un contrat immobilier à tous égards, et elle engage les parties qui l'ont signé, selon son contenu succinct, d'une manière qui limitera les parties par la suite dans la négociation du contrat de vente, et elle crée une situation qui portera atteinte aux droits d'une des parties de manière significative. Par exemple, l'acquéreur risque de découvrir a posteriori des défauts et/ou des vices cachés dans les droits du vendeur sur l'appartement, tels que des saisies, hypothèques, arrêtés de démolition concernant l'appartement, etc.
L'annulation du mémorandum risque de vous exposer à des procédures devant le tribunal et à des frais inutiles, voire au paiement de dommages et intérêts à la partie adverse.
De plus, à partir du moment où vous avez signé un mémorandum, et même si aucun contrat de vente n'est signé par la suite et que le mémorandum est annulé, il est toutefois possible que vous deviez payer à l'agent immobilier sa commission (s'il a été ''impliqué'' dans la transaction, selon les conditions cumulatives énumérées dans la loi sur les agents immobiliers) en dépit du fait que la transaction n'a pas été réalisée en fin de compte.
A l'égard de l'obligation de déclaration de la transaction, les autorités fiscales considèrent la date de signature du mémorandum comme date de la transaction (même si un contrat de vente a été signé par la suite) et le délai court à compter de la signature du mémorandum pour les besoins du dépôt des déclarations (imprimés d'impôt sur la plus-value, etc.), comme indiqué.
Pour résumer, il ne faut pas s'empresser de signer un mémorandum mais attendre patiemment de signer un contrat de vente détaillé, seulement après que l'avocat vous représentant aura fini son travail et vous aura autorisé à signer la version définitive du contrat.
Les indications ci-dessus constituent des informations générales uniquement, et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques et/ou comme se substituant à des conseils juridiques et/ou à l'obtention d'un avis. Pour obtenir des conseils juridiques, il est recommandé de vous adresser à un avocat spécialisé dans le domaine de l'immobilier et de la fiscalité de l'immobilier
Eyal Gur, Avocat
E-mail:eyalg2@bezeqint.net
Azrieli Center The Round Tower, 34 th floor Tel Aviv 67021, Israel Tel: 972-3-6074666; Fax: 972-3-6095500
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