English
14:33 PM Israel
29.03.2015
כיצד לבצע תכנון מס מראש בעסקאות נדל'ן (א) - דר' אברהם אלתר

כניסה להשקעה בפרויקט נדל''ן אינה צעד פשוט: הדבר כרוך בדרך כלל בבחינה לעומק של סוגיות כלכליות, מימוניות ומשפטיות שונות. היבט בעל חשיבות מהותית העשוי להשליך על עצם כדאיות הפרויקט הינו היבט המיסוי. על יזמים ומשקיעים (יחידים או תאגידים) השוקלים לבצע השקעה בנדל''ן לערוך מראש את תכנון המס ביחס לפרויקט על מנת שלא יקלעו לסיטואציה עתירת מס, שלעיתים עלולה להיות כרוכה במיסוי מיותר או אף במיסוי על רווח שכלל לא הופק מבחינה כלכלית.

סוד ידוע וגלוי הוא שתכנון המס הטוב ביותר הוא התכנון מראש, שכן נסיון לנסות ולתקן את פרטי העיסקה לאחר שחלק ממרכיבי העסקה כבר יצאו אל הפועל (כגון שנחתמו החוזים), עלול להיות בעייתי. כך, עלול נסיון כאמור להיתפס על ידי רשויות המס כעיסקה מלאכותית או בדויה שמטרתה העיקרית היא הפחתת המס ולפיכך יתעלמו ממנה. בנסיבות קיצוניות יותר, עלולות רשויות המס אף לראות בנסיונות תיקון כאמור כמעשה פלילי.

לסיכום נושא זה, מתברר כי הכלל ולפיו ''סוף מעשה במחשבה תחילה'' המוכיח את עצמו בתחומים רבים, יפה גם ביחס לתכנון המס.

נקודה נוספת שחשוב לזכור הינה כי תכנון מס, להבדיל מהשתמטות ממס, הינו פעולה שהוכרה על ידי בית המשפט העליון, כלגיטימית, וכזכות אישית של כל נישום. הלכות כאמור נפסקו על ידי השופט חיים כהן בפרשת הרציקוביץ (ע''א 823/75), השופט לנדוי בפרשת איסמר (ע''א 102/59) והגדיל לעשות הנשיא לשעבר שמגר, בפרשת חזון (ע''א 4639/91) בה קבע כי ''זכותם - ואף חובתם - של מומחים בענייני מיסים לתכנן עיסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס.''

דומה כי כיום, גם רשויות המס מודעות ללגיטימיות החוקית והחברתית של תופעת תכנון המס, ולעיתים, בשמץ הומור, ניתן לומר כי אף הן נוקטות בה בעצמן, בדרך של פרשנות יצירתית לחוקי המס שנועדה להגדיל את גביית המס, ואשר נתפסת לעיתים על ידי הנישומים כגביית מס ביתר. אכן, נראה כי עמדת רשויות המס ביחס לתכנוני מס כיום הינה כיום הוגנת ובוגרת, וזאת בניגוד להתייחסות ריגשית במידה מסויימת שהיתה מנת חלקם של חלק מן הגורמים שכיהנו בעבר בצמרת רשויות המס, ואשר לא היססו לעיתים אף להפוך תכנון מס לגיטימי לתופעה פלילית, כדוגמת התכנון הידוע בעניין שבח את בר, וזאת על אף שתכנון זה היה מבוסס הן על לשון החוק (שתוקנה מאוחר יותר בחקיקה) והן על פסיקה של בית משפט מחוזי. יש לזכור שגם תופעת התקפת רשויות המס על נושא המוניטין והכרסום המתמשך בתכנון לגיטימי זה היה תוצאה של מדיניות המס הקיצונית יתר על המידה, בתקופת כהונת הנהלת מס הכנסה הקודמת. ההנהלה הנוכחית רואה בצורה מפוקחת, בוגרת ולא רגשנית את זכות הנישום לתכנון המס ופועלת בהתאם.

בסדרת הכתבות בשבועות הקרובים ננסה להתוות את שיקולי המס העיקריים אותם יש לקחת בחשבון מראש בעת רכישת נכסים. ננסה לעשות זאת תוך כדי בדיקה מראש של מיזעור חבות המס העתידית, ולהגיע למסקנות מהם הצעדים בהם חייב יזם לנקוט קודם לרכישת נכס, ולהחלטה בדבר דרך מימושו האפשרית (כגון עיסקת קומבינציה, מכירה במזומן, החלפת מקרקעין, ייזום עצמי עם ליווי בנקאי ועוד).

שאלה בסיסית העשויה להתעורר הינה מהי דרך הפעולה הרצויה מבחינת התאגדות - האם כיחיד או כחברה. בישראל שיעורי מס שונים לחברות (36%) ויחידים (מדורג - עד 50%), כאשר ליחידים מוענקות מדרגות מס ונקודות זיכוי ששוויין לצורך מס עומד על כ-10,000 $ לשנה. אם נוסיף לכך את האפשרות של נישום לבקש פריסה של השבח ל - 4 שנים שמסתיימות במועד מכירת הנכס (אם אכן החזיק תקופה זו בנכס), עולה המסקנה כי במקרה בו לנישום אין הכנסות אחרות בשנים אלה הרי שרק אם צפויים לו רווחים של מעל 40,000$ במכירה כדאי לו להתחיל לשקול רכישת מקרקעין בתאגיד. רכישה בתאגיד כרוכה בהוצאות נוספות ביחס לרכישה כיחיד. כך לדוגמה, אם מדובר ברכישת דירה הרי יש הבדלים במס רכישה של אלפי עד עשרות אלפי ש''ח, שניתן לתמחרם בצורה גסה בכ- 3,000 $ עד 15,000 $. יש הבדלים גם ביחס לשכ''ט רו''ח, עו''ד ואגרות חברות, שניתן לתמחרם בסכום כולל של כ-5,000 $ עד 15,000 $ לשנה. מעבר לכך, ליחיד קיימים יתרונות בתחום הארנונה (במיוחד ביחס לדירות) ובתחום היטלי השבחה לרשות המקומית, לפי חוק התכנון והבנייה. בשבוע הבא נבחן שיקולים אלה באופן מעשי וננסה לסכמם בטבלה.




[5/1/2006

נכתב על ידי דר' אברהם אלתר


אברהם אלתר, עו''ד avi@altertax.co.il
ניר הורנשטיין, עו''ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il


מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים לשימוש חופשי.



PARA ALQUILER A LARGO PLAZO
Situado en el centro de Tel Aviv.

En la primera planta, y como 174 ~ m2 construidos, con balcón y sala de estar.

Se ha equipado la cocina profesional y electrodomésticos de lujo totalmente equipadas, salas grandes de estar, 3 dormitorios, en buen tamaño, una con cuarto de baño y WC. Walk in closet, aseo y lavadero.

Ventanas de doble acristalamiento, suelos de piedra natural y la cubierta, sistemas de control de climatización, calefacción de suelo y un control completo computarizado de todos los sistemas eléctricos inteligentes de todas las habitaciones del apartamento.

Los baños están totalmente equipados con armario empotrado, bañera, WC y lavabo.

El apartamento está meticulosamente diseñado más altos estándares.

El edificio: exquisitamente acabado exterior a un interior diseñado meticulosamente.

Dependencias: estacionamiento directo para un coche, al apartamento de acceso, Portero, Piscina, Gimnasio, Spa.











חזרה לדף מאמרים
© כל הזכויות שמורות ל TOVADO דורית א. שאנן (1996)
רשיון מס' 1028. תכולת המודעות הן לצורך מידע ראשוני בלבד ואינו מחייב. Israel Tel Aviv TOVADO Realty טובהדו נכסים, משרד תיווך בתל אביב / דירות למכירה בתל - אביב
טובהדו| דורית א. שאנן | ת.ד.21797 תל-אביב ישראל 📞 035277712




התכנים, ההדמיות, השטחים וכל הפרטים המובאים באתר זה הינם לצרכי שיווק בלבד ואין בהם משום התחייבות של המשרד. לאימות המידע יש להתייעץ עם בעלי מקצוע


באתר TOVADO תוכלו למצוא את רשימת הדירות הנבחרות על ידי, דירות יד שנייה, דירות חדשות ומגורי יוקרה. רשימת הנדל'ן בטובהדו רובם ממוקמים באזורים מרכזיים וטובים בתל אביב, מרכז אזורי הביקוש , לאורך החוף ומגדלי יוקרה. האתר מאפשר לכם התרשמות ראשונית וטעימה קטנה ממגוון הדירות המוצעות. אם יש לכם שאלה בקשה או יעוץ, אתם מוזמנים להתקשר אלי.

Recherche appartements de luxe offerts à vendre à Tel Aviv Jaffa Israël avec des annonces immobilières de luxe à TOVADO Realty, trouve généralement dans les tours de luxe, le long de la côte, et le centre de Tel Aviv. Vous permet de trouver un appartement de seconde main et de nouveaux projets d'inscription de luxe appartements Tel Aviv. Penthouses de luxe et de grands appartements dans les meilleurs endroits de la ville.
Le contenu, les simulations, les zones et toutes les informations présentées sur ce site sont uniquement destinées à la commercialisation, et ne constituent aucune obligation de quelque nature que ce soit. Afin de vérifier les informations, vous devez consulter des professionnels. Bienvenue également dans les 'articles''



#טובהדו נכסים משרד תיווך בתל-אביב ישראל #דורית_א_שאנן
אודותינו
הגלריה
טוב לדעת
מאמרים
צרו קשר
הצהרת נגישות
פרסם דירתך
מצא
חדרים
₪ - עד
        
איימארק בניית אתרים