15.11.2015
המדריך לדחיית תשלום מס שבח - דר' אברהם אלתר, עו''ד
חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק דרקוני וקיצוני ביישומו. המס לפי החוק צריך להשתלם לקופת האוצר תוך 30 יום מחתימת כל הסכם שבסופו מכר מקרקעין, אפילו אם היה ההסכם מותנה בתנאי מתלה כדוגמת שינוי תב''ע. עם זאת, האנשים מאחורי החוק הינם מעשיים, פרקטיים ומביני עניין. כך יצא, שרשויות המס הקלו ביישום הוראותיו המכבידות של החוק במגוון מצבים, בהם על החייב במס היה מוטל לשלם את המס מיד עם חתימת ההסכם, אך בשל אופיו של ההסכם, לא תמיד הוא היה יכול לשלם אותו.
להלן מספר מצבים בהם ניתן חוקית, או מנהלית, להשיג דחיות מס:
1. סעיף 51 לחוק - דחייה חוקית בתשלום המס: סעיף 51 לחוק מעניק דחייה חוקית פורמלית לתשלום במס. הסעיף חל על כל הסכם שבו עדיין לא שולמה 50% מהתמורה, ולא ניתנה לקונה חזקה או יפוי כח בלתי חוזר.
רוב ההסכמים עם תנאי מתלה, קומבינציה, פינוי-בינוי, נופלים בגדרו של הסעיף הנ''ל. אך זאת רק עד לקיום אחד התנאים, שהינו בדרך כלל תפיסת החזקה ע''י הקבלן בקרקע נשוא העיסקה. מעת מתן חזקה ועד לסיום הבנייה יכולות לעבור מספר שנים, ולכן אין הסעיף פותר את מצוקת המזומנים בה נתון בעל הקרקע, הזקוק לדחייה נוספת כדי לממן תשלום מס.
2. עסקאות קומבינציה - בעסקאות אלו לא ניתנה תמורה במזומן לבעל הקרקע, ולפיכך רשויות המס מתירות דחיית מס בסוג זה של עסקאות למשך זמן מה, עד אשר יממש בעל הקרקע את תמורת העיסקה שקיבל בכסף מזומן. דחייה זו הינה מעבר לדחייה המוענקת מכח חוק מיסוי מקרקעין על פי סעיף 51 שבו. דחייה מנהלית זו, מעבר לסעיף האמור, יכולה להיות עד ל-24 חודשים.
3. עיסקה עם תנאי מתלה - בעיסקת מזומן לדוגמא, בה הוסכם בין הצדדים למכור קרקע חקלאית ב-100 אלף דולר לדונם בכפוף להפשרת הקרקע, תשלום הכסף תלוי למעשה באישור תב''ע. חיוב המס יידחה, לפי הנחיות פנימיות של מס שבח, עד לאירוע התנאי. המס אמנם ייקבע בערכו הריאלי נכון ליום ההפשרה, אך ייחוסו אחורה ליום ההסכם יהיה תוך כדי היוון בריבית השוק, והגבייה תעשה בערכים ריאליים.
כמובן, שלעתים לפי החוק עדיף לשלם מס מיד, כי אז התשלום של המס הינו לפי ערך הקרקע ביום ההסכם, ולא בערך גבוה יותר לפי יום ההפשרה, בניגוד לעמדת רשויות המס.
4. אופציה - אופציה מהווה דרך לעיסקה משפטית מחייבת המלווה בדחיית מס הלכה למעשה. למעשה, לפי נהלי מיסוי מקרקעין, מחייבת האופציה דיווח בטופס מיוחד רק אם שולם עבורה. אם לא שולם עבור האופציה, הרי די במכתב דיווח, ואין היא גוררת תשלום מס. האופציה נותנת ביטחון ביד האוחז בה לתקופה חוזית, שאין מגבלה חוקית לאורכה. לפיכך, בעסקאות ארוכות טווח היא משרתת היטב את איזון האינטרסים של בעל הקרקע, החפץ שהיזם יפשיר את מקרקעיו וישביחם, אך לא חפץ לשלם מס אלא בעת ההפשרה.
5. מהות דחיית מס - פסק דין אלדר שרון: לפי המלצת נשיא ביהמ''ש העליון לשעבר, מאיר שמגר, לנישום זכות לבקש דחייה והפחתת ריבית והפרשי הצמדה, על מנת שלא ישתנה המס הריאלי כתוצאה מהדחייה. לדוגמא, אם בעת ההסכם שער הדולר 1:4.4 והמס הוא 50%, התמורה היא 100 אלף דולר והשבח 100 אלף דולר, ובעת התשלום השער הוא 1:4.2, הרי התמורה נותרת 100 אלף דולר וחישוב המס יעשה לפי 1:4.2 ולא 1:4.4 צמוד עם ריבית. זכות זו לנישום מיושמת ע''י רשויות מס שבח במשיכה, וראוי כי המייצגים יהיו ערים לה וידאגו, כי הרשויות יתנו כבוד ויקר לדבריו של נשיא בית המשפט העליון.
6. דחיית מס בעסקאות תשלומים - במכירות בתשלומים כדוגמת חכירה ל-25 שנים, או כאשר התשלומים עבור דירה או מגרש נפרשים על פני מספר שנים, קיים נוהל, המיושם במידה זו או אחרת, לפיו יכול הנישום לקבוע את אחוז המס ולשלם את המס השולי החל בגין כל תשלום בנפרד. נוהג זה דורש פניה מיוחדת ולא תמיד ייענה הפונה בחיוב.
7. עסקאות שחלק ב' לפקודה חל עליהן (סעיף 50): על פי נוהג זה, נותנות רשויות מיסוי מקרקעין דחייה בתשלומי מס שבח עד להמצאת אישור על פטור (טופס 50) מפקיד שומה רלבנטי. אישור ו/או הקפאה לדחיית המס ניתנים בין שנתיים לארבע שנים.
תיאור הדחיות דלעיל איננו ממצה אלא מדגים בלבד, וקיימים מצבים רבים נוספים בהם ניתן לקבל דחיית מס מסיבות רבות ומגוונות, שלא נסקרו כאן.
חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק דרקוני וקיצוני ביישומו. המס לפי החוק צריך להשתלם לקופת האוצר תוך 30 יום מחתימת כל הסכם שבסופו מכר מקרקעין, אפילו אם היה ההסכם מותנה בתנאי מתלה כדוגמת שינוי תב''ע. עם זאת, האנשים מאחורי החוק הינם מעשיים, פרקטיים ומביני עניין. כך יצא, שרשויות המס הקלו ביישום הוראותיו המכבידות של החוק במגוון מצבים, בהם על החייב במס היה מוטל לשלם את המס מיד עם חתימת ההסכם, אך בשל אופיו של ההסכם, לא תמיד הוא היה יכול לשלם אותו.
להלן מספר מצבים בהם ניתן חוקית, או מנהלית, להשיג דחיות מס:
1. סעיף 51 לחוק - דחייה חוקית בתשלום המס: סעיף 51 לחוק מעניק דחייה חוקית פורמלית לתשלום במס. הסעיף חל על כל הסכם שבו עדיין לא שולמה 50% מהתמורה, ולא ניתנה לקונה חזקה או יפוי כח בלתי חוזר.
רוב ההסכמים עם תנאי מתלה, קומבינציה, פינוי-בינוי, נופלים בגדרו של הסעיף הנ''ל. אך זאת רק עד לקיום אחד התנאים, שהינו בדרך כלל תפיסת החזקה ע''י הקבלן בקרקע נשוא העיסקה. מעת מתן חזקה ועד לסיום הבנייה יכולות לעבור מספר שנים, ולכן אין ו דירה למכירה בת''א באמצעות משרד תיווך בת''א
הסעיף פותר את מצוקת המזומנים בה נתון בעל הקרקע, הזקוק לדחייה נוספת כדי לממן תשלום מס.
2. עסקאות קומבינציה - בעסקאות אלו לא ניתנה תמורה במזומן לבעל הקרקע, ולפיכך רשויות המס מתירות דחיית מס בסוג זה של עסקאות למשך זמן מה, עד אשר יממש בעל הקרקע את תמורת העיסקה שקיבל בכסף מזומן.ו דירה למכירה בת''א באמצעות משרד תיווך בת''א
דחייה זו הינה מעבר לדחייה המוענקת מכח חוק מיסוי מקרקעין על פי סעיף 51 שבו. דחייה מנהלית זו, מעבר לסעיף האמור, יכולה להיות עד ל-24 חודשים.
דירות יוקרה לרכישה בת''א ו דירה למכירה בת''א באמצעות משרד תיווך בת''א
For anyone who loves Bauhaus - Authentic Bauhaus Apartment - Listed building, three rooms with high ceilings, painted floors and large windows, private garden Tabu, a quiet, pastoral center, next to the Garden of Ruth [behind the Dizengoff Center] and Frishman Street in central Tel Aviv.
Impressive Bauhaus building conservation. After conservation becomes super deluxe boutique building with modern infrastructure including elevator, lobby, etc..
About 65 m² built tiled floor as Tel Aviv Mustard of the time, surrounded by large windows peering greenery, the feeling is just as quiet and pastoral kibbutz, nice size living room with dining area located in the back near the green window, the kitchen is made from old carpenters table , there are two bedrooms, one large, high ceiling is also the feeling is pleasant and peaceful. has three entrances - one from the garden belongs to the apartment with an area of about 40 m², is also surrounded by tall bushes that hid the rest of the houses.
Other treats: parking space. Neighborhood and cozy cafe [garden Ruth]
Good location, nice and yet very central with easy access to the city center and north, walking distance Frishman, Dizengoff Center, shops, restaurants and excellent cafes of Tel Aviv .
Fits very well worthwhile investment, the building will undergo renovation and upgrading, there has been an agreement, so you need only wait patiently.
Highly recommended.!
For more details - & to schedule an appointment - Contact us by > E-mail or phone us
on + 97235277712
Pour ceux qui aiment Bauhaus - Bauhaus authentique Appartement - Bâtiment classé, trois chambres avec de hauts plafonds, planchers peints et de grandes fenêtres, jardin privé Tabu, un endroit calme, au centre pastoral, à côté du jardin de Ruth [derrière le Dizengoff Center] et Frishman rue dans le centre de Tel Aviv.
Impressionnant conservation des bâtiments du Bauhaus. Après conservation devient super bâtiment boutique de luxe avec des infrastructures modernes, y compris ascenseur, lobby, etc.
Environ 65 m² construits, carrelée comme Tel Aviv moutarde-de-chaussée de l'époque, entouré de grandes fenêtres peering verdure, le sentiment est tout aussi calme et pastorale kibboutz, belle salle de séjour avec coin salle à manger taille situé à l'arrière près de la fenêtre verte, l'cuisine est faite à partir du tableau charpentiers vieux, il ya deux chambres, une grande hauteur sous plafond est également le sentiment est agréable et paisible. dispose de trois entrées - une dans le jardin appartient à l'appartement d'une superficie d'environ 40 m², est également entouré de hauts buissons qui cachent le reste des maisons.
D'autres friandises: espace de stationnement. Quartier et café confortable [jardin Ruth]
Bien situé, agréable et pourtant très central avec un accès facile au centre ville et au nord, à quelques Frishman, Dizengoff Center, des boutiques, des restaurants et des cafés excellents de Tel-Aviv.
Convient très bien bon investissement, le bâtiment fera l'objet de rénovation et de mise à niveau, il ya eu un accord, donc vous n'avez besoin que d'attendre patiemment.
Fortement recommandé.!
Pour tout renseignement, contactez-nous dès à présent par mail L'e-mail ou par téléphone:
97235277712
Para cualquier persona que ama la Bauhaus - Bauhaus Auténtico Apartamento - edificio protegido, tres habitaciones con techos altos, suelos pintados y grandes ventanales, jardín privado del tabú, un centro de calma, pastoral, al lado del Jardín de Ruth [detrás del Centro Dizengoff] y la calle Frishman en el centro de Tel Aviv.
Impresionante Bauhaus conservación del edificio. Después de la conservación se convierte en súper edificio boutique de lujo con una infraestructura moderna que incluye ascensor, vestíbulo, etc.
Alrededor del 65 por m² construido, con azulejos como Tel Aviv Mostaza piso del tiempo, rodeada de grandes ventanales igualitarios vegetación, la sensación es tan tranquilo y pastoral kibbutz, una habitación bonita de estar grande con zona de comedor situado en la parte trasera cerca de la ventana verde, el cocina está hecha de tabla carpinteros viejo, hay dos dormitorios, un techo de gran tamaño y alta es también la sensación es agradable y tranquilo. tiene tres entradas - una en el jardín pertenece al apartamento con una superficie de unos 40 m², está rodeado por altos arbustos que ocultaban el resto de las casas.
Otras golosinas: plaza de aparcamiento. Barrio y acogedor café [jardín Ruth]
Buena ubicación, bonito ya la vez muy céntrico, con fácil acceso al centro de la ciudad y al norte, a poca distancia Frishman, Centro Dizengoff, tiendas, restaurantes y cafés excelentes de Tel Aviv.
Se adapta muy bien vale la pena la inversión, el edificio será sometido a la renovación y modernización, ha habido un acuerdo, por lo que sólo tiene que esperar pacientemente.
