02.06.2016
מלכודת הפחת בחישוב מס השבח במכירת דירות שהושכרו למגורים - דן אבישר, עו''ד
מוכרים רבים ואפילו עורכי דין לא מעטים אשר אינם בקיאים במיסוי מקרקעין, אינם ערים להוראות חוק מיסוי מקרקעין בנוגע להשפעת הפחת על הגדלת סכום מס השבח בעת מכירת מבנים, לרבות גם דירות מגורים מסויימות.
כתוצאה מכך, כאשר עורכים תחשיב אומדני של מס השבח הצפוי בטרם המכירה, פעמים רבות סבור מוכר כי אם הסכום בו הוא רכש את הנכס כשהוא מתואם למדד עד ליום המכירה (''שווי הרכישה המתואם'') שווה לסכום בו נמכר הנכס (''שווי המכירה''), אזי לא תוטל כל חבות במס שבח.
במקרים רבים מצפה למוכר הפתעה מרה כאשר הוא מחוייב במס שבח למרות שמבחינה ריאלית הוא מכר את הדירה ללא רווח.
טעות זו שכיחה גם לגבי מכירת נכסים מסחריים (חנויות, משרדים וכיוצ''ב), אולם אופיינית במיוחד לגבי מכירת דירות מגורים אשר שימשו להשכרה.
נסיון החיים מלמד שרוב המוכרים וגם חלק לא מבוטל מעורכי הדין העוסקים בעסקאות מכר דירות, אינם מודעים כלל לעניין הפחת ולהשפעתו על גובה החבות במס שבח.
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה דרקונית הקובעת שבעת מכירת נכס יש להפחית משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח לא רק את הפחת אשר הותר למוכר בניכוי ממס הכנסה במשך כל תקופת בעלותו בנכס אלא גם את סכומי הפחת שיכול היה המוכר לדרוש ממס הכנסה במשך כל אותן שנים, אפילו אם לא דרש אותם בפועל.
לאחרונה, פרסמה רשות המסים בישראל את הוראת ביצוע, מס' 5/2007 הדנה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים, במקרים בהם לא ניתן למוכר פטור ממס שבח (בין מחמת שהמוכר אינו זכאי לפטור הואיל ולא חלפו ארבע שנים מהמכירה הפטורה הקודמת וכיוצ''ב ובין מחמת שהמוכר ביקש שלא לנצל את זכותו לפטור).
בהתאם להוראה הנ''ל, בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה, יש לנכות משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לדרוש לצורכי מס הכנסה, אף אם לא נדרשו בפועל.
החלק המדהים ביותר בהוראה הנ''ל נוגע לדירות מגורים אשר הושכרו למטרת מגורים ואשר דמי השכירות שנתקבלו בגין השכרתן היו פטורים לחלוטין ממס הכנסה (סכום דמי השכירות היה נמוך מתקרת הפטור).
גם לגבי דירות מגורים כאלה, עמדת רשויות המס היא שיש לנכות את הפחת שניתן היה לדרוש (באופן תיאורטי בלבד ) ממס הכנסה וזאת חרף העובדה שברור לכולם שאי אפשר היה לנכות בפועל פחת במקרים אלה.
כפועל יוצא מהוראה זו, גם אם לא היה למוכר רווח ריאלי אמיתי (שבח ריאלי) במכירת הדירה הוא עדיין עלול להתחייב במס בגין רווח מדומה הנוצר כתוצאה מהקטנה מלאכותית של שווי הרכישה ע''י ניכוי הפחת התיאורטי !
לפיכך, מומלץ לכל מי שעומד למכור דירת מגורים ששימשה להשכרה מבלי לנצל פטור ממס שבח, לבצע לפני ביצוע המכירה תחשיב אומדני של המס הצפוי בהתחשב ברכיב הפחת לפני ביצוע המכירה וע''י כך להמנע מהפתעות לא נעימות.
באם התחשיב יראה שלאור מרכיב הפחת צפויה חבות במס שבח, יוכל המוכר לדחות את המכירה עד למועד בו הוא יהיה זכאי לפטור בהתחשב במכירות הפטורות הקודמות שהוא ביצע בעבר.
דן אבישר, עו''ד נוטריון ומגשר. מומחה למיסוי מקרקעין. בוגר הפקולטה למשפטים של אוניברסיטת ת''א. בוגר השתלמויות במיסוי מקרקעין ובמיסוי בינלאומי. חבר ועדת המסים של לשכת עורכי הדין בישראל.
עוסק בתכנוני מס, ייעוץ מס, עריכת עסקאות מקרקעין מכל הסוגים, ייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט.
רח' מנחם בגין 12,ר''ג, טל': 6122111.ליצירת קשר: dan@ybhlaw.com
p>מוכרים רבים ואפילו עורכי דין לא מעטים אשר אינם בקיאים במיסוי מקרקעין, אינם ערים להוראות חוק מיסוי מקרקעין בנוגע להשפעת הפחת על הגדלת סכום מס השבח בעת מכירת מבנים, לרבות גם דירות מגורים מסויימות.
כתוצאה מכך, כאשר עורכים תחשיב אומדני של מס השבח הצפוי בטרם המכירה, פעמים רבות סבור מוכר כי אם הסכום בו הוא רכש את הנכס כשהוא מתואם למדד עד ליום המכירה (''שווי הרכישה המתואם'') שווה לסכום בו נמכר הנכס (''שווי המכירה''), אזי לא תוטל כל חבות במס שבח.
במקרים רבים מצפה למוכר הפתעה מרה כאשר הוא מחוייב במס שבח למרות שמבחינה ריאלית הוא מכר את הדירה ללא רווח.
טעות זו שכיחה גם לגבי מכירת נכסים מסחריים (חנויות, משרדים וכיוצ''ב), אולם אופיינית במיוחד לגבי מכירת דירות מגורים אשר שימשו להשכרה
