02.10.2018
הייתכן כי בעסקת מקרקעין רוכש המקרקעין יחויב במעמ ולא המוכר - דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי עורכי דין ונוטריון
נקראה לאוזנכם סיטואציה בה הקונה חייב בתשלום המע''מ ולא המוכר? החיוב במס בחוק מס ערך מוסף, התשל''ו-1975 (להלן: ''החוק'') נקבע בדך כלל על פי סיווגו של המוכר כעוסק, אולם מסתבר כי בחוק קיימת סיטואציה אשר בהתקיימה, החיוב במס יחול דווקא על הקונה ולא על המוכר.
כאשר אדם מוכר את זכויותיו במקרקעין, יכולות לחול עליו כמה אופציות. האופציה הראשונה והמוכרת לכולנו, היא כאשר מוכר המקרקעין נחשב עוסק במקרקעין (קבלן לדוגמא), בעסקה זו יהיה המוכר חייב במע''מ. האופציה השנייה היא בעסקת אקראי למכירת מקרקעין בה המוכר איננו עוסק, ואז קם החיוב במס על פי זהותו של הקונה דווקא. לשון אחרת, כאשר נמכר נכס מקרקעין לעוסק (כלומר העוסק הוא רוכש המקרקעין) ומדובר ב''עסקת אקראי'', העוסק (הקונה) חייב בתשלום המס.
עסקת אקראי בחוק מוגדרת בסעיף 1 כך: ''מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ''ר, או למוסד כספי''.
בהתאם להוראות סעיף קטן (ב) לתקנה 6א לתקנות מס ערך מוסף, התשל''ו – 1976 (להלן: ''התקנות''), העוסק (הקונה) חייב בתשלום המס ועליו להוציא במקום המוכר חשבונית ערוכה על שמו, וכמו כן לדווח על המכירה בדו''ח התקופתי של העוסק.
בע''א 259/86 אברהם נגה נ' מנהל מס ערך מוסף, פ''ד מג(4) 147 נדרש בית המשפט העליון לטענה לפיה, חיוב הקונה בעסקה במע''מ מנוגדת לאופיו של החוק, ואף יש בדבר הרחבה ניכרת של בסיס המס, היינו הרחבת מעגל העסקאות שבגינן יחויבו הצדדים במע''מ. בית המשפט העליון הכיר אומנם בטענה של העוסק, כי יש בחיוב הקונה הרחבה ניכרת של בסיס המס, אך חיוב זה ''עולה בקנה אחד עם המטרה היסודית שבבסיס החוק להטיל מע''מ על כל הפעילות הכלכלית בישראל''. בית המשפט העליון תמך קביעתו בדברי ההסבר להצעת חוק מס ערך מוסף, תשל''ה-1975, בעמ' 236, שאם נאמר, כי ''ככל שהמס חל על שורה ארוכה יותר של פעילויות כלכליות כן בסיסו רחב יותר''.
מן האמור לעיל עולה, כי טוב יעשה עוסק במקרקעין לו ייוועץ תחילה עם עו''ד/יועץ מס המומחים בתחום, בטרם ביצוע עסקה במקרקעין וזאת, לא רק בכדי שחו''ח ייכשל בהוצאת חשבונית כדין בהתאם להוראותיו של החוק, אלא גם שיוכל רוכש המקרקעין לעשות שימוש בהוראות של החוק לצורך קיזוז המע''מ ששלם, על סמך החשבונית שעליו להוציא בגין עסקת אקראי זו.
אלי דורון, עו''ד - ירון טיקוצקי, עו''ד (רו''ח) eli-doron@taxlawyers.co.il
[31/3/2008]
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו''ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל''ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
