הסכם השכירות כולל לרוב הצהרה מטעם השוכר כי בדק את הדירה ומערכותיה ומצאם במצב טוב ותקין לשביעות רצונו.
ברם, הצהרה זו נותרת מיותמת מקום בו במהלך תקופת השכירות מתגלים בדירה ליקויים אשר לא היו קיימים במועד תחילת השכירות.
אזורי הביקוש להשכרה מצויים לרוב במרכזי הערים. באזורים אלה ניתן למצוא בעיקר דירות ישנות שתחלופת השוכרים הערה שהתרחשה בין כותליהן גרמה לבלאי משמעותי יחסית במערכותיהן (אשר בחלקו ''בלאי טבעי'' הנובע מגיל הנכס).
נשאלת השאלה, כיצד מתחלקת האחריות לטיפול בליקויים המתגלים במהלך תקופת השכירות? אילו ליקויים מחוייב המשכיר לתקן (על חשבונו) ואילו השוכר? שאלות אלה אינן זניחות כלל ועיקר אלא משמעותיות ביותר עבור הצדדים להסכם השכירות.
לרוב כוללים הסכמי השכירות התיחסות לאקונית ובלתי ממצה לשאלת אופן חלוקת נטל האחריות לתיקון ליקויים המתגלים במושכר. נהוג לקבוע, כי השוכר אחראי לתיקון כל הנזקים ו/או הליקויים הנובעים מהשימוש במושכר אך זאת למעט ליקויים ונזקים הנובעים מ''בלאי טבעי'' אשר תיקונם הינו באחריות בעל הנכס.
דומה כי המושג ''בלאי טבעי'' הוא שורש הרע. מדובר במושג אמורפי ובלתי ברור אשר אפיונו זה מעניק לו בשעת משבר שלל פרשנויות שונות ומנוגדות כאשר כל אחד מן הצדדים בוחר בזו ההולמת טוב יותר את טיעוניו.
בית המשפט לתביעות קטנות בירושלים (תק 3007/07) עסק באחרונה בשאלת האחריות לתיקון ליקויי אינסטלציה במושכר שגרמו נזקים לחפצי השוכרת שהתגוררה בו.
התובעת, שכרה מהנתבע (בעל הנכס) ביום 1.7.06 דירה ברח' הנוטרים בירושלים לתקופה בת שנה. לאחר תום תקופת השכירות הגישה התובעת תביעה כנגד בעל הנכס בטענה שנגרמו לה נזקים כבדים עקב השימוש במושכר וזאת עקב הצפות חוזרות ונשנות שארעו במושכר.
התובעת טענה, כי נגרמו לה נזקים בגין אובדן מטלטלין השייכים לה, כדוגמת ביגוד, מעילי עור, נעליים, ספרי לימוד וכיוצ''ב. בנוסף לכך, ביקשה התובעת לחייב את בעל הנכס בהחזר הוצאותיה בגין תיקונים במושכר אותם ביצעה בשל ההצפות, באמצעות בעלי מקצוע אותם הזמינה.
מנגד, טען הנתבע, כי לא ידע על ההצפות והליקויים באינסטלציה של המושכר, ואם היו כאלה הרי הם באחריות התובעת, והיה עליה לדאוג בעצמה לתיקונם.
בהתייחס לנזקי הרכוש, טען הנתבע, כי אין שחר לנזקים הנטענים על ידי הנתבעת ואין זה סביר שההצפות נשוא התביעה יכלו לגרום לפגיעה ברכוש רב כל כך, בפרט כאשר היו די ארונות במושכר ויש להניח שהתובעת איחסנה בהם את בגדיה ומעילי העור שנזקיהם נתבעים.
אירוע ההצפה הראשון אירע לדברי התובעת, מיד לאחר תחילת תקופת השכירות בשעות הערב ביום שישי. הנתבע הודה בקרות הצפה זו, אך טען כי ההצפה נגרמה בשל שימוש לא סביר של התובעת במושכר.
בעניין זה דחה בית המשפט את טענת הנתבע וקבע כי לא עלה בידו להוכיח שנעשה שימוש בלתי סביר במושכר על ידי התובעת ולכן נותר להניח, בהסתברות גבוהה, כי בעיות אינסטלציה אחרות במושכר הן שגרמו להצפה.
בית המשפט הוסיף ובחן אירועי הצפה נוספים שארעו לטענת התובעת במושכר, וקבע כי גם הם נבעו מבעיות מערכתיות במושכר ולא משימוש לא סביר על ידי השוכרת.
לאחר קביעותיו העובדתיות, פנה בית המשפט לדון בסוגיית האחריות. בית המשפט ציטט מתוך סעיף 7 (א) לחוק השכירות והשאילה המחייב את בעל הנכס לתקן, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, בין שהפגם היה קיים במועד מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן.
בית המשפט קבע, כי במקרה הנדון מדובר בקלקול שסעיף 7 הנ''ל חל לגביו ולכן האחריות לתיקונו ומימונו מוטלת על הנתבע-בעל הנכס.
ברם, על אף שנקבע כי האחריות לתיקון ליקויי ההצפה מוטלת על הנתבע, מצא בית המשפט לבחון גם את התנהגות התובעת- השוכרת. נקבע בהקשר זה, כי ההצפות קרו במושכר בעת בה שהתה התובעת במושכר, אך למרות זאת, והגם שמדובר בציוד ובגדים המצויים במספר ארגזים לא רב שהיו מונחים על רצפת הדירה, לא הזדרזה התובעת לפרוק מיד את הארגזים עם קרות ההצפה. כפועל יוצא מכך, הציוד, כולו או רובו, נרטב וניזוק ולא ניתן היה להצילו.
נקבע עוד, כי הימנעות התובעת מפינוי הציוד באופן מיידי עם קרות ההצפה, ומחדליה בטיפול מיידי בציוד כדי לייבשו מנעו את הקטנת הנזק בגין ההצפה. בכך יש משום אשם תורם של התובעת, המחייב הפחתה בגובה הפיצוי לו היא זכאית.
לאור מסקנותיו הנ''ל חייב בית המשפט את הנתבע לשלם באופן חלקי עבור נזקי ההצפה.
נמצאנו למדים, כי אבן הבוחן על פיה תוכרע זהותו של האחראי לתיקון הליקוי המתגלה במושכר קבועה בחוק. למעשה כפי שקובע החוק, כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, מוגדר כליקוי אשר האחריות לתיקונו מוטלת על המשכיר.
פרשנות פרגמטית להגדרה הנ''ל תוביל להנחה כי מדובר למעשה בכל ליקוי המשתק באופן מלא או חלקי איזו מתשתיות המושכר (אינסטלציה, חשמל, גז, מערכת מיזוג מרכזית וכד').
לפיכך, דומה, כי התעלמות המשכיר מדרישותיו הלגיטימיות של השוכר בכל הנוגע לליקויים בתשתיות המושכר אינה במקומה ופוגעת בזכותו הליגיטימית של השוכר להפיק ''הנאה סבירה'' מהמושכר.
הכותב, עו''ד דן הלפרט הוא שותף במשרד עורכי דין מרום- הלפרט מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן, המתמחה במקרקעין (03-6130081), חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים ''גלובס'' ו''הארץ''.
עו''ד דן הלפרט, מרום- הלפרט, עורכי דין מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן (03-6130081)
עו''ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים ''גלובס'' ו''הארץ''.
