14.11.2014
מיסוי דמי שכירות דירות בישראל - אברהם אלתר ושות'
בפני יחיד המשכיר דירת מגורים בישראל פתוחים מספר מסלולי מיסוי. ברשימה זו נבקש להאיר דרכם של משכירי דירות המגששים באפלה בנסיון להגיע לתוצאת המס האופטימלית.
(I) מסלול הפטור
– המסלול המוכר ביותר. מקורו בהוראת שעה משנת 1990 שמטרתה היתה לעודד בעלי דירות, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכירן, ובתוך כך להגדיל את היצע הדירות להשכרה בתקופת העליה הגדולה ממדינות חבר העמים.
על-פי הוראת השעה שתוקפה מוארך מידי שנה, יחיד שמשכיר דירות מגורים בישראל שאינן משמשות בעסקו, לשוכר שהוא יחיד או חברה שאישר נציב מס הכנסה, יהיה פטור ממס על הכנסה זו עד לתקרה הקבועה בחוק. בשנת המס 2004 עמדה התקרה על סך של 7,390 ₪ לחודש; בשנת 2005 התקרה הינה 5,543 ₪; בשנת 2006 תקרת הפטור מסתכמת בסך 3,695 ₪ (תקרת הפטור מתייחסת להכנסה מדמי שכירות ברוטו, קרי לפני ניכוי הוצאות).
יחיד שבחר במסלול זה לא יוכל לנכות פחת, אך יוכל לנכות הוצאות אחרות מהסכום החורג מהתקרה והחייב במס רגיל (לפי המסלול השלישי שיוצג להלן).
פטור זה יפה כל זמן שהכנסות היחיד משכ''ד אינן עולות על סכום תקרת הפטור. במקרה שההכנסות עולות על התקרה, יופחת גובה הפטור בסכום שבו עלתה ההכנסה על התקרה המקורית, כך שלגבי הכנסות שכ''ד בסכום של פעמיים התקרה המקורית למשל, לא ינתן פטור כלל !
(II) מסלול מס מופחת
– סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד המשכיר דירה למגורים בישראל לשלם מס סופי בשיעור של 10% בלבד על ההכנסה ברוטו מדמי השכירות, ללא כל הגבלת תקרה.
התנאי הוא שההכנסה מדמי השכירות לא נחשבת הכנסה עסקית בידי המשכיר. כן מחוייב המשכיר לשלם את המס תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או לשלם מקדמות שוטפות לפקיד השומה.
כאמור, שיעור המס המופחת (10%) מחושב על ההכנסה ברוטו והינו סופי – כלומר בחירה במסלול זה חוסמת את האפשרות לנכות פחת והוצאות, ו/או לקבל זיכוי, קיזוז או פטור מאותה הכנסה.
מסלול זה מומלץ איפוא למי שהוצאותיו נמוכות יחסית ולמי שלא עומד בתנאי מסלול הפטור. כאשר מדובר ביותר בדירה אחת ניתן לפעמים לשלב מסלול זה עם מסלול הפטור וזאת אם היתרה שאינה פטורה ממס מיוחסת לדירת מגורים אחרת לגביה לא התקבל הפטור.
(III) מסלול רגיל
– במסלול מיסוי זה משולם מס בשיעור מלא (עד 49%, לפי מדרגות) על ההכנסה נטו, כלומר תוך ניכוי הוצאות (פחת, תיקונים, מימון וכיוצ''ב), קיזוזים וזיכויים – כנהוג בכל הכנסה רגילה אחרת.
מסלול זה רלוונטי למי שפעילות ההשכרה אצלו מגיעה לכדי עסק (שני המסלולים האחרים חסומים בפניו), למי שנושא בהוצאות גבוהות יחסית (ואז גם אין כל מניעה לשלב מסלול זה עם מסלול המס המופחת) או למי שבחר במסלול הפטור אך חורג מתקרת הפטור בסכום נמוך ועליו לשלם מס מלא על היתרה בניכוי הוצאות.
El apartamento está situado en una calle tranquila, cerca de la Plaza Rabin y Haier Gan en el centro de Tel Aviv, West Ibn Gabirol, a poca distancia de unos 10 minutos hasta el mar
