25.02.2015
מיסוי דמי שכירות דירות מגורים בארץ ובחו'ל - דר' אברהם אלתר
מס הכנסה מאפשר ליחיד בחירת שלושה מסלולים שונים:
פטור ממס
כזכור מטרת הוראת השעה הנ''ל היתה לעודד בעלי דירות מגורים, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכיר את הדירות וע''י כך לגרום להיצע יותר של דירות מגורים להשכרה ולהקל בכך על שוכרי הדירות.
עפ''י ההוראה יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים, שאינן משמשות בעסקו, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, עד לתקרה הקבועה בחוק (בשנת המס 2003 התקרה היתה 7,540 ?. בשל ירידת המדד בשנת 2003, תקרת הפטור בשנת 2004 תסתכם בסך 7,390 ש''ח, עפ''י תזכיר החוק המתוכנן).
הפטור ניתן בגין השכרת דירה לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו היא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון או קליטת עליה או קידום מטרות בריאות וסעד, והוא שוכר את הדירה שלא למטרת רווח, אלא כדי שיגור בה יחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם. פטור ממס לגבי השכרה לחבר בני אדם טעון אישור הנציב ופרסום הודעה ברשומות.
10% מס ללא הגבלה בסכום
A day on the beach in Tel Aviv. Music: Cherry - ''Le'olam beyikvot ha'shemesh'' (Hebrew for 'Forever follow the sun')
סעיף 122(א) לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תשלום מס בשיעור 10% בלבד מהכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, ללא אפשרות לנכות פחת או הוצאות כלשהן .
הכנסת דמי שכירות לפי ס' 122 אינה מוגבלת בסכום. הכנסה זו אסור שתהיה הכנסה מעסק. נדרש שהיחיד שילם את המס המתחייב תוך 30 יום מיום קבלת דמי השכירות או ששילם בשנת המס מקדמות. מסלול מס מופחת זה לא יהנה מהפטור דלעיל.
שיקולי מס- שיעור מס מכסימלי 49% - מתי כדאי ?
לעתים מומלץ ליחיד לבחון כדאיות בחירת ה''מסלול הרגיל'' - לפי שיעור המס השולי של היחיד (החל משנת 2004 שיעור מס מכסימלי 49%) אם יש לו הוצאות (כגון: ריבית, תיקונים, פחת וכו'). כדאיות בחירת מסלול זה, תלויה בגובה הוצאותיו. ככל שההוצאות שלו גבוהות יותר, מסלול מס זה יתאים לו יותר.
הכנסה מדמי שכירות מחו''ל
במסגרת הרפורמה במס הכנסה הוסף סעיף 122א. המאפשר ליחיד בחירת מסלול מס מופחת בגין הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין בחו''ל.
מתחילת שנת 2003, רשאים יחידים שיש להם הכנסה מהשכרת נכס מקרקעין בחו''ל, לבחור במסלול המס המופחת, בשיעור מס של 15%. במסגרת מסלול זה לא תינתן אפשרות לנכות הוצאות כלשהן (לרבות הוצאות מימון) למעט פחת, וכמו כן לא ניתן יהיה לקבל זיכוי או פטור, לרבות זיכוי ממיסי חוץ ששולמו בגין דמי השכירות בחו''ל, ובלבד שההכנסה אינה הכנסה מעסק.
מסלול זה הוא בנוסף ל''מסלול הרגיל'', כאמור לעיל.
בחירת המסלול המתאים תישקל לאור הפרמטרים השונים. בטבלה הבאה הוצגו שתי דוגמאות לגבי הכנסה של 100,000$ וההשלכות על החיוב במס בשני המסלולים.
המסקנות העולות מהטבלה: ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, כך בחירת מסלול מס רגיל כדאית יותר, ולהיפך - מומלץ לשלם מס לפי ''מסלול מס מופחת'', כאשר השקעת הנדל''ן בחו''ל ממומנת בהון עצמי והוצאות/מיסי חוץ נמוכים יותר.
יובהר כי בבחירת מבנה השקעות בנדל''ן להשכרה ראוי להתחשב, מעבר להיבטי המס, גם בפרמטרים אחרים כגון: התשואה הצפויה מההשקעה, אופי ואופן מימון ההשקעה ועלויות תפעול. כאשר מדובר בהשקעות בחו''ל יש לקחת בחשבון גם: הדין המקומי ושיעור המס במדינה בה מצוי המקרקעין, דרך מימוש הרווחים הצפויים ושימוש באמנות למניעת כפל מס.
The apartment is located on Hayarkon St., Tel Aviv close to the entertainment area and 2 minutes walking to the the beach and Tel Aviv Hotels., nears shopping, services and restaurants.
On the fourth floor with elevator, an area of about 130 square meters, luxurious, renovated and designed in a very high level with sea front.
Contains two bedrooms, both bathrooms en suite, large living room with dining area and a professional kitchen.
Parking space.
Available . For long lease period
L'appartement est situé sur Hayarkon St., Tel Aviv, près de la zone de divertissement et à 2 minutes à pied des hôtels de la plage et à Tel Aviv., Se rapproche de commerces, services et restaurants avec vue sur la mer..
Au quatrième étage avec ascenseur, une superficie d'environ 130 mètres carrés, luxueux, rénové et conçu dans un très haut niveau avec front de mer.
.
Contient deux chambres, deux salles de bains en suite, grand salon avec salle à manger et une cuisine professionnelle.
Place de parking.
Devient disponible en Juin 2012 une période de location à long
