מלאכתו של המשכיר מתחילה עוד קודם לעריכת הסכם השכירות. משימתו הראשונה היא באיתור השוכר המתאים והראוי עבורו. חשוב מאוד להדגיש כי בשלב בחירת השוכר, בעל הנכס רשאי להחליט ככל העולה על רוחו, מבלי לנמק מדוע העדיף שוכר זה על אחר. כפי שנראה בהמשך, הסכם שכירות שאינו מנוסח כראוי יכול להביא למצב בו יאלץ השוכר את המשכיר לקבל במקומו שוכר חלופי על אף שאינו חפץ בכך.

שלב זה של חיפוש שוכר מתאים, הינו שלב מהותי ביותר ואולי המהותי מבין כל שלבי תהליך השכרת הנכס, ובעל הנכס ימשיך לחפש שוכר לנכסו עד שיפגוש שוכר שיהלום את ציפיותיו וימצא חן בעיניו.

בחירת השוכר אינה מתבצעת על פי שיקולים כלכליים בלבד, אלא לעיתים דווקא על אף שיקולים אלה. כך, יתכן ותתאפשר השכרת המושכר לאדם שיש בידו לעמוד בתשלומי דמי השכירות ואף את הבטוחות המתאימות הוא מוכן לספק, אולם בעל הבית יוותר על פוטנציאל ''השוכרות'' המצוי בו, מטעמים אחרים לחלוטין. ישנם כאלה שאינם מעוניינים להשכיר את הדירה לצעירים, ישנם כאלה שאינם מסכימים להשכיר לעובדים זרים, ושיקולים רבים אחרים. טעמים אחרים אלה הם אינדיבידואלים ומופעלים על ידי בעל הנכס מתוך תפיסת עולמו שלו.

לרוב בוחן בעל הנכס האם נוצרה ''כימיה'' בינו לבין השוכר הפוטנציאלי והאם הוא יכול לבטוח בו ולתת בו אמון מספיק, כדי להפקיד בידו את הנכס.

לאחר שנמצא השוכר המתאים, ניתן לגשת לשלב ניסוח הסכם השכירות. ניסוח נכון של התחייבויות השוכר לעניין שמירת הנכס, תשלומי דמי השכירות ופינוי הנכס בתום תקופת השכירות או במקרה של הפרה מצד השוכר, הינו אקוטי. רבים נוהגים להשכיר את דירותיהם באמצעות חוזה שכירות סטנדרטי אותו ניתן לרכוש בחנויות שונות תמורת מספר שקלים. ברם,הסכם השכירות הסטנדרטי, אשר כשמו כן הוא, כולל הסכמות סטנדרטיות ובסיסיות בלבד בין הצדדים ואינו מכסה את בעל הדירה במקרים רבים.

מומלץ לנסח הסכם ספציפי לכל מקרה, הסכם שמעבר לפירוט תנאי השכירות המהותיים, חשוב מאוד שיכלול גם סעיפי הפרה, סעיף פינוי וסעיף בטחונות. העלות הכלכלית של ניסוח הסכם הכולל ''מנגנוני הגנה'' למשכיר הינה מינורית עד אפסית ומתבטאת בסך הכל בניסוח נכון ומקצועי של הסכם השכירות בכלל ושל סעיפי ההפרה בפרט.

סעיף הפרה:

יש לציין במפורש מהם סעיפי ההסכם שהפרתם תהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ותאפשר למשכיר לבטל את ההסכם, להביאו לסיומו ואף לדרוש מהשוכר לפנות את המושכר.

סעיף ההפרה ינקוב בראש ובראשונה בסכום הפיצויים המוסכמים על ידי הצדדים שיוטלו על צד המפר את ההסכם, וזאת בנוסף לסעדים הנוספים העומדים לזכותו על פי דין.

מנגנון יציאה:

ברוב הסכמי השכירות נהוג לנסח ''מנגנון יציאה'' הקובע, כי השוכר יהא רשאי להביא לסיומה את תקופת השכירות בטרם עת, ובלבד שמצא שוכר חלופי במקומו.

ישנם בעלי נכסים רבים המתעקשים שלא לכלול מנגנון יציאה בהסכם השכירות על מנת שלא תבוא עליהם הרעה בדמות שוכר חלופי שלא חפצו בו.

בעלי נכסים אחרים קובעים בגוף ההסכם איסור מוחלט וגורף ליציאת השוכר בטרם תום תקופת השכירות.

אולם, משכירים אלה אינם יודעים, בדרך כלל, שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל''א 1971, עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות.

סעיף 22 לחוק קובע, כי העברת זכות השכירות על ידי השוכר מותנית בהסכמת המשכיר, אולם אם סרב המשכיר להעברת הזכות וזאת מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אזי יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.

כך, באופן היפוטטי, על פי החוק, רשאי השוכר היוצא להביא תחתיו שוכר חלופי שלא ימצא חן בעיני המשכיר, ואולם זה האחרון יהיה חייב לספק ''טעמים סבירים'' להתנגדותו לקבלת השוכר החדש כשוכר חלופי בנכס, ובאם לא יהיו טעמים כאלה בידו, הרי שאפשר ובית המשפט יכפה עליו להשכיר את הנכס לשוכר חלופי זה בו אין הוא חפץ.

עד שישונה החוק בעניין זה (אם בכלל), מומלץ למשכיר לפעול למיזעור ולהגבלת את מרחב התמרון של בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות המוענקת לסבירות ההתנגדות, וזאת על ידי הוספת קביעות מפורשות ומפורטות בגוף ההסכם, לגבי תנאי השכירות שיחולו על השוכר החלופי, השימוש שיעשה בנכס על ידו וקריטריונים ברורים באשר לזהותו.

בכך, יוכל המשכיר לסכל מצב בו יעזוב השוכר את המושכר בטרם תום תקופת השכירות ויביא תחתיו שוכר חלופי בעייתי ובלתי רצוי.

מנגנון פינוי - כונס נכסים:

סעיף שכיח ונפוץ בהסכמי שכירות רבים, הינו סעיף הקובע כי באם לא יפנה השוכר את המושכר בתום תקופת השכירות, יהיה המשכיר רשאי להכנס למושכר, להוציא את חפצי ומטלטלי השוכר המצויים בו, לתפוס בו חזקה, ואף להחליף את המנעולים בו.

סעיף זה השתרש אמנם בהסכמי שכירות רבים, אולם למעשה הוא חסר כל תוקף משפטי ועומד בניגוד לחוק (סעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ''ט- 1969).

למרבה האירוניה והציניות, על פי הדין והפסיקה הנוהגים, פעולה כוחנית מצד המשכיר בהתאם לסעיף המקנה לו זכות להכנס למושכר ולתפוס בו חזקה, תתפרש כפלישה וכהסגת גבול מצידו למושכר (על אף שמדובר בנכס המצוי בבעלותו!!) והשוכר שיפעיל כח כדי למנוע כניסת המשכיר למושכר ישכון בחסות החוק ויהנה מהגנתו.

משמעות הדברים היא, כי סעיף ''הפלישה'' המצוי בהסכמי שכירות רבים, לא יקנה בידי המשכיר זכות לפעול בהתאם לאמור בו, ואף עלול לסבך את המשכיר ולגרום לניהול הליכים משפטיים כנגדו.

אחת האפשרויות העומדת למשכיר עוד במעמד עריכת הסכם השכירות הינה הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי באם לא יפנה השוכר את המושכר נותנים הצדדים הסכמתם למינויו של נציג המשכיר ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד וכי תצהיר מאת המשכיר או אדם מטעמו ישמש כראיה מכרעת לכך שנתמלאו התנאים למינוי כונס הנכסים.

באופן המתואר לעיל, ובהתרחש מצב הביש בו יסרב השוכר לפנות את הדירה, יוכל המשכיר לפנות מיד לבית המשפט ולבקש מינוי כונס נכסים במסגרת תביעה לסעד זמני ובמעמד צד אחד.

בית המשפט, על פי דין ימנה כונס נכסים לביצוע מלאכת הפינוי כמבוקש, או לכל הפחות יזמן דיון במעמד הצדדים בתוך זמן קצר ביותר ובסיומו אפשר ויוציא תחת ידו, כבר במועד מוקדם זה, צו לפינוי המושכר שיאפשר מימושו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

סעיף בטחונות

טוב יעשה המשכיר אם ידרוש ויתעקש לקבל בטחונות ראויים מהשוכר כתנאי להסכם השכירות וזאת להבטחת קיום תנאי ההסכם ולפיצוי בעד נזקים בשעת הצורך. ישנם מספר סוגי בטחונות אותם יכול המשכיר לדרוש:

ערבות בנקאית אוטונומית

זוהי הבטוחה הטובה מכולן והיא מבטיחה למחזיק בה, פרעון מיידי וקבלת הסכום הנקוב בה לידיו ללא צורך בניהול הליכים משפטיים. המשכיר יוכל לממש את הערבות במקרה של גרימת נזק למושכר על ידי השוכר ו/או לצורך פרעון חובות השוכר בגין דמי שכירות או תשלומים אחרים לרשויות השונות.

לחילופין, ניתן לדרוש מהשוכר שיפקיד בידי המשכיר סכום מזומן שיהווה פיקדון להבטחת קיום התחייבויות השוכר ויוחזר לידי השוכר לאחר תום תקופת השכירות ובכפוף למילוי כל התחייבויותיו.

ערבים

בטוחה טובה נוספת היא ערבות הניתנת על ידי ערבים ראויים וטובים.

לצורך כך, מומלץ, לכלול את הערבים כצד ישיר להסכם, לציין את שמותיהם המלאים ומספרי תעודות הזיהוי שלהם, כתובתם (בביתם ובמקום העבודה), ומספר הטלפון בו ניתן להשיגם.

יש לקבל מידי הערבים צילום תעודת הזיהוי וצילום תלוש משכורת המוכיח כי הם ברי פרעון.

יש להחתים את הערבים על הסכם השכירות ועל כתב ערבות לפיו הם מתחייבים לערוב לכל התחייבויות השוכר.

שטר חוב

מעמדו של שטר החוב הוא כמעמד שיק, וניתן להגישו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל (ללא צורך בהגשת כתב התביעה בבית המשפט).

משכיר שיאחוז בשטר חוב החתום על ידי שוכר יוכל להציגו בהוצאה לפועל ותחול לגביו החזקה שתמורת השטר ניתנה, היינו על השוכר יוטל הנטל להוכיח את הטענה כי לא קיבל תמורה מהמשכיר עבור השטר.

מומלץ לקבוע את סכום שטר החוב לסכום שלא יהא נמוך מערכם של דמי שכירות עבור שישה חודשי שכירות ולכלול בשטר מנגנון הוספת הפרשי הצמדה וריבית לערכו הנקוב של שטר החוב.

האנשים שעיינו במאמר זה צפו גם > בנכסים אלו

גם על גבי שטר החוב מומלץ להחתים שני ערבים טובים וברי פרעון.

שיקים לבטחון

ניתן ורצוי לדרוש מהשוכר שיפקיד בידי המשכיר שיקים פתוחים משוכים לפקודת הרשויות השונות (כגון חברת החשמל, עיריה, בזק, חברת הגז וכד') וזאת לצורך הסדרת חובות השוכר במידה ויצטברו חובות מעין אלה בגין שימוש בנכס. בנוסף יש לכלול בהסכם התחייבות מצד השוכר לרשום את עצמו כמחזיק במושכר בכל הרשויות והחברות המספקות שירותים למושכר וכמי שחייב בתשלומי החובה הנובעים משימוש במושכר.





האמור אינו בבחינת יעוץ משפטי.

עו''ד דן הלפרט, מרום- הלפרט, עורכי דין מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן (03-6130081)
עו''ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים ''גלובס'' ו''הארץ''.

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים.