פעמים רבות, הסכמי השכירות אינם כוללים את כל תנאי הסכם השכירות וחיובי הצדדים ואז מתגלים מחלוקות בין הצדדים כיצד להשלים את החסר וכיצד על הצדדים לנהוג במקרה כזה.

למשל, מה הדין כאשר לא ברור האם חובת המשכיר או השוכר לתקן ליקוי שנתגלה בנכס?

מה הדין כאשר לא הוסכם גובה שיעור דמי השכירות בתקופת האופציה?

האם יכול המשכיר להגדיל את דמי השכירות כאוות רצונו?

ומה הדין כאשר הצדדים לא סיכמו מראש מתי יגיע הסכם השכירות לסיומו?

האם הודעת פינוי מראש בת חודש היא סבירה או לא?

חוק השכירות והשאילה, תשל''א- 1971 (להלן: ''חוק השכירות והשאילה'') קובע את חיובי השוכר והמשכיר במקרים מסויימים, ומסייע בהשלמת פרטים כאשר ההסכם שותק לגביהם והצדדים לא סיכמו אחרת. אם הצדדים הסכימו במפורש אחרת, אזי ההסכמה בדר''כ גוברת על הוראות החוק.

סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה קובע, בכלליות, כי לגבי פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות, ובאין נוהג- לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.

כך למשל, אם בהסכם השכירות לא קבעו הצדדים באיזה יום בחודש ישולמו דמי השכירות, אך השוכר נהג לשלם את דמי השכירות ב- 10 לכל חודש, והמשכיר לא מחא על כך, ניתן לומר כי נקבע ''נוהג'' בין הצדדים לגבי מועד תשלום דמי השכירות.

דוגמא נוספת היא, ששני הצדדים נהגו להאריך את חוזה השכירות, מידי שנה, בהודעה טלפונית של השוכר למשכיר. משכך, באם השוכר נהג באופן דומה גם באותה השנה, לא יכול המשכיר לבוא בטענה כי הודעה על מימוש אופציה צריכה להיוות בכתב דווקא.

חיובים וזכויות הנובעות מחוזה שכירות יש לקיים בתום לב. כך למשל, אם בהסכם השכירות נקבע כי על השוכר ליתן הודעה בת 60 יום בטרם מימוש האופציה, והשוכר נתן הודעה מראש בת 58 יום מראש, אין בכך, לעניות דעת הח''מ, עילה כדי לשלול מהשוכר את זכותו לממש את האופציה.

וכך למשל, אם השוכר נתן הודעה מראש על כוונתו לממש את האופציה 58 יום לפני תום השכירות, במקום 60 יום לפני תום השכירות, אין המשכיר יכול להיתלות ב''הפרה'' זו של ההסכם ולדרוש העלאה של דמי השכירות בתקופת האופציה, אע''פ שאלו נקבעו וסוכמו מראש במסגרת החוזה המקורי.

ודוגמא נוספת היא, מקרה בו שוכר נכס מזה שנים, ומשך כל תקופת השכירות מילא השוכר את חיוביו בדייקנות. במקרה בודד אחד, פיגר השוכר בתשלום דמי השכירות, במספר ימים בודדים, וגם אז היו אלו ממניעים אובייקטיביים. במקרה כזה, אע''פ שמדובר לכאורה ב''הפרה'' של חוזה השכירות, אין עילה לדרוש את פינוי השוכר מחמת הפרת החוזה.

סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה מאת השוכר, לתקן במושכר או בנכס המשמש את המושכר, כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר, וזאת בין אם הפגם היה קיים במושכר בעת מסירת החזקה ובין אם התהווה לאחר מכן, אא''כ מדובר בפגם אשר על פי המקובל או לפי ההסכם- אינו חל על המשכיר.

כך למשל, אם מתברר כי מערכת החשמל בבית קרסה, או שהאסלה נשברה, מדובר ב''הגבלה של ממש'' המחייבת את משכיר לתקן את הליקוי.

לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר, יכול השוכר לתקן ולדרוש החזר הוצאות, או להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

האנשים שעיינו במאמר זה צפו גם > בנכסים אלו

לגבי תיקונים דחופים- אין לצפות מהשוכר כי ימתין שהמשכיר יתקן, והוא רשאי לתקנו לאלתר ולדרוש החזר הוצאות.

המשכיר חייב לאפשר לשוכר לעשות שימש במושכר ללא הפרעה מצידו. כך למשל, אם החליט המשכיר להעמיד את הבית למכירה והוא מבקש בכל יום להביא קונים פוטנציאליים מטעמו, אזי באם לא ניתנה לו הסכמה מראש בעניין זה, לא יכול המשכיר להטריד את השוכר בעניין זה בלי סוף.

השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש, וימעיט ככל הניתן בהפרעה לשוכר.

לא הוסכם על תום תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיימה בהודעה מראש לצד השני. ומה לגבי אורך ההודעה? לעניין זה קובע סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, כי אורך ההודעה יהיה כדלקמן:

א. אם דמי השכירות משולם לפי תקופות קצובות- בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור 3 חודים לאחר מתן ההודעה- לפי המוקדם.

ב. בכל מקרה אחר, אורך ההודעה יהיה כנקוב בהודעת הפינוי, ובלבד שמדובר בזמן סביר.

השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את זכויותיו, או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. ואולם, אם המשכיר לא הסכים להעברת הזכויות מטעמים בלתי סבירים, או התנה הסכמתו בטעמים בלתי סבירים, יהיה השוכר, בשכירות מקרקעין, רשאי לבצע את העסקה אף ללא הסכמת המשכיר. בשכירות אחרת, רשאי בית המשפט להתיר את העסקה, על אך האמור בהסכם השכירות.

נזכיר, כי האמור לעיל נועד להשלים החסר מקום בו ההסכם שותק ובאין כוונה אחרת משתמעת בין הצדדים. תמיד עדיף כי הסכם השכירות יכלול את כל הפרטים הרלבנטים, כדי להימנע מאי בהירות באשר לפרשנות החוזה ומחלוקות בין הצדדים.

מענה משפטי מקצועי בנוגע לנושא הנדון ניתן לקבל במסגרת פורום נדלן >> את הפורום מנהלת עו''ד שרון עזרא באתר הפורומים המשפטיים: www.lawforums.co.il - כמו כן, באתר הפורומים המשפטיים מאמרים נוספים בנושא נדלן ודיני מקרקעין שפורסמו באתר הפורומים בלבד.

כתובת המייל של הכותבת: office@ezra-law.com

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים.