1. פטור ממס
ביוני 1990 פורסם חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה),
התש''ן-1990 (להלן: החוק). החוק קובע, כי יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים המשמשת למגורים בישראל, יהיה פטור ממס על הכנסה זו, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, עד לתקרה.
התנאים המצטברים לפטור ממס הם:
(1) המשכיר הוא יחיד;
(2) דמי השכירות הם מדירה או חלק ממנה המיועדים לשמש למגורים, למעט דמי שכירות מדירה הרשומה (או שיש לרשמה) בפנקסים שחייבים לנהל לגבי הכנסת המשכיר מעסק;
(3) הדירה הושכרה ליחיד או לשוכר שהוא חבר בני אדם שעיקר פעילותו מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד והוא (חבר בני האדם) שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם ושלא למטרת רווח;
יצויין, כי על מנת לקבל פטור, בהשכרה לחבר בני אדם כאמור לעיל, על חבר בני אדם להיות מאושר לעניין זה על ידי נציב מס הכנסה בהודעה ברשומות;
(4) למשכיר יש מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד;
(5) דמי השכירות התקבלו בשל תקופה בה החוק היה בתוקף.
בהקשר לתחולת חוק זה על חברה משפחתית / שקופה ראה גם פס''ד נטע עצמון עמ''ה 12/94; 19/94 סעיף 16.4 בחוברת זו.
הוראת השעה הפכה לחוק קבוע במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2007 סכום תקרת הפטור ממס בגין ההכנסה מהשכרת דירת מגורים לחודש הינו 4,200 ש''ח בשנת המס 2007.
יצויין בהקשר זה, כי תקרת הפטור בחוק זה נקבעת על פי המנגנון הבא: כאשר דמי השכירות החודשיים עולים על תקרת הפטור ממס, המפורטת לעיל, אזי מופחתת תקרת הפטור מחלק דמי השכירות העולה על אותה תקרה, משמע, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, יורדת תקרת הפטור, ויתכן אף מצב בו אין היא אפקטיבית כלל.
הכנסה מדמי שכירות העולה על ''תקרת הפטור המתואמת'' כאמור, תתחייב במס לפי שיעור המס השולי החל על היחיד, וכנגדה ניתן יהיה לנכות הוצאות ששימשו בייצור ההכנסה באופן יחסי, בהתאם למנגנון ייחוס הוצאות שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה.
2. מס מחזור בשיעור מוקטן של 10% על הכנסת יחיד מדמי שכירות
סעיף 122 לפקודה, קובע כי יחיד זכאי לשלם מס בשיעור 10% בלבד על הכנסות ברוטו (ללא ניכוי הוצאות) מהשכרת דירה למגורים.
יחד עם זאת, נקבע כי שיעור מס מוגבל כאמור יחול רק אם הכנסתו של היחיד מדמי השכירות אינה נחשבת כהכנסה מעסק ואם הדירה משמשת למגורים בישראל.
עקב הרחבת מעגל ההכנסות החייבות בידי תושב ישראל לגבי הכנסות שהופקו או נצמחו מחוץ לישראל ומעבר לשיטת המיסוי הפרסונלי, כלומר, מיסוי תושב ישראל על כלל הכנסותיו ללא אבחנה בין אלה המופקות בישראל לבין אלה המופקות מחוץ לישראל, חוייבו בין היתר הכנסות פאסיביות נוספות, כגון: הכנסה מדמי שכירות בידי תושב ישראל מחוץ לישראל. ועל כן, צויין בסעיף 122 ששיעור המס המוגבל יחול רק על הכנסות מדמי שכירות בגין דירה המשמשת למגורים בישראל.
שיעור מס מוגבל של 10% כאמור חל אף אם השוכר הוא תאגיד (הפטור חל כאשר המשכיר הוא יחיד) אך ההשכרה היא למגורים.
המקדמה או המס על הכנסות השכרת דירה למגורים (בשיעור של 10%) ישולמו תוך 30 יום מקבלתם ובתנאים הנוספים הקבועים בסעיף האמור.
האנשים שעיינו במאמר זה צפו גם > בנכסים אלו
ביום 15.10.2007 פורסם חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 159), התשס''ח-2007 (להלן: ''התיקון'').
במסגרת התיקון, תוקן סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ונקבע, כי יחיד כאמור, יהא רשאי לבחור בשיעור המס המופחת כאמור לעיל, אם תשלום המס נעשה בתוך שלושים ימים מתום אותה שנת מס.
תיקון זה יחול על הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת 2007 ואילך.
התיקון יחול גם על הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת המס 2006 (תחולה רטרואקטיבית) ובלבד שהמס על ההכנסה האמורה ישולם בתוך שלושים ימים מיום תחילתו של התיקון, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א לפקודה מתום שנת המס 2006 ועד למועד התשלום בפועל.
יודגש, כי יחיד שבחר לשלם מס מופחת כאמור, לא יהיה זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה מדמי השכירות וכן לא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.
יצויין כי לחילופין, היחיד רשאי לבחור בתשלום מס על ההכנסות מהשכרת דירה למגורים לפי שיעור המס השולי החל עליו, תוך ניכוי ההוצאות שהוצאו בייצורה.
3. הכנסות מדמי שכירות מחוץ לישראל
במסגרת הרפורמה הוסף סעיף 122א הדן בשיעור המס של יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל ונקבע כי יחיד שהיתה לו הכנסה כאמור, שאינה הכנסה עסקית, רשאי לבחור בין מיסוי בשיעור מס מלא על פי שיעור המס השולי, תוך תביעת מלוא ההוצאות וקבלת זיכוי מהמס הזר, לבין תשלום מס בשיעור 15% בניכוי פחת אך ללא ניכוי כל הוצאה אחרת, וכן ללא זכות לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, לרבות אי קבלת זיכוי בגין המס הזר.
מאת: יגאל מנשרוב ויגאל רופא
[12/2/2008]
מקור המאמר: Reader - מאגר המאמרים הישראלי
פרטים אודות מחבר המאמר:
המאמר נכתב על ידי רו''ח יגאל מנשרוב ויגאל רופא ממחלקת המסים של פאהן קנה ושות' רואי חשבון.
המאמר מפורסם אף במדריך ''היערכות במסים 2008'' שנכתב ונערך על ידי מחלקת המסים של פאהן קנה ושות'.
משרד ראשי: מגדל לוינשטיין דרך מנחם בגין 23 תל-אביב 66184
ת''ד 36172 מיקוד 61361
טל. 03-7106666 פקס. 03-7106666
info@gtfk.co.il
www.gtfk.co.il
