23.04.2017
השכרת דירה המדריך למשכיר, יצחק יעקובי,עו''ד
השכרת דירה המדריך למשכיר
מאמר זה מפרט את העקרונות הכלליים הנוגעים להכנת חוזה להשכרת נכס ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אשר חשוב שיינתן לאחר בחינת כל הנסיבות ע''י עורך דין מומחה בנושא.
משכיר נכס מפקיד בידי השוכר נכס בעל ערך כלכלי רב ולכן רצוי שיקפיד על מספר עניינים שיקטינו את הסיכויים שייגרמו לו הפסדים כלכליים, וכל המקל ראש בעניין זה עלול להינזק . ראשית עם מי עושים עסק , קיימת חשיבות רבה לאימות זהות השוכרים ובחינת מצבם הכלכלי וכן הרקורד הכלכלי שלהם הניסיון מראה כי עדיף לא להתעסק עם שוכר בעל רקורד גרוע . נוסף לזאת מספר עניינים חשוב שייקבעו בחוזה השכירות , והם: שהשכירות חופשית וכי חוק הגנת הדייר לא חל ולא יחול עליה, וכן כל השקעה של השוכר במושכר לא תיחשב כדמי מפתח. יש לקבוע את מחיר דמי השכירות החודשיים, מנגנון ההצמדה וחישובו ואופן תשלומם (מדי חודש, רבעון, וכיו''ב). מומלץ לדרוש תשלום מראש בגין 3 חודשי שכירות. יש לקבוע הוראות באשר לשמירת המושכר ותכולתו, לרבות חיוב השוכר בתיקון פגמים/ליקויים אשר נגרמו בזדון או ברשלנות או עקב בלאי סביר. יש לקבוע את מטרת השכירות (מגורים, עסק וסוגו, וכיו''ב). יש לקבוע הוראה האוסרת על השוכר להשכיר את המושכר ו/או חלקו בשכירות משנה ו/או להכניס אחרים למושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר מראש. חשוב לקבוע בחוזה הגנות מוסכמות בנוגע להפרתו לדוגמא פיצוי מוסכם בגין כל יום של איחור בפינוי הדירה ומסירתה חזרה למשכיר עם תום תקופת השכירות. רצוי שגובה הפיצוי יהיה לפחות כפול מגובה דמי השכירות היומיים. וזאת בנוסף לסעדים ולתרופות להם זכאי המשכיר על פי כל דין. יש לקבוע הוראות באשר לתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה לרבות מיסי ארנונה ומים, חשמל, גז, ועד בית/חברת ניהול וכיו''ב. בעניין זה חשוב להקפיד לעדכן את העירייה/הרשות המקומית הרלבנטית בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות. החשוב מכל היא ההקפדה על קבלת בטחונות מתאימים מהמשכיר להבטחת קיום התחייבויותיו על פי ההסכם. קיימים מס' סוגי בטוחות כגון: ערבות בנקאית, ערבות אישית של צד ג', שטרי חוב סחירים. בנכסים מסחריים ולעיתים אף בדירות מגורים קיימת חשיבות לקביעת הוראות מתאימות בנוגע לביטוחים הנוגעים למושכר (מבנה, תכולה, צד שלישי). במידה והמושכר הינו עסק - קביעת הוראות בנוגע לחובת השוכר לקבל רישיון עסק, להפעלת העסק על פי ובהתאם להוראות וחיקוקים רלבנטיים, וכן יש להסדיר נושאים נוספים שהינם ייחודיים להשכרת נכס עסקי, מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר להיכנס למושכר ע''מ לבדוק את מצבו, להראותו לאחרים וכיוצ''ב. מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר לבדוק מעת לעת כי המיסים והתשלומים בגין השימוש השוטף במושכר שולמו במלואם ע''י השוכר. יש לקבוע הוראות באשר לפינוי המושכר והשבתו למשכיר בסיום תקופת השכירות. לא מומלץ כלל לאפשר לשוכר לעשות כל שימוש בנכס אלה רק לאחר החתימה על הסכם השכירות והמצאת הביטחונות המתאימים . במקרה של הפרת הסכם השכירות – מומלץ לפעול במהירות וללא דיחוי לשם מיצוי זכויות המשכיר, לרבות הגשת תביעת פינוי/סילוק יד לבימ''ש המוסמך.
Large apartment very special beautiful, [was - two apartments] All quality and good finishing features - natural marble stone flooring, central air conditioning,
The apartment about 220 m2 and has a rectangular shape and a wide, bright full sun and beautiful views. Apartment attached covered parking taboo.
The apartment is well maintained and beautiful building, in the prestigious Bavli , quiet and central location, close to shops and a shopping center and within walking distance to the Yarkon Park, Tel Aviv.
