הסכם שכירות - נק' חשובות



טעות שבעלי נכסים רבים נוטים ליפול בה היא הימנעות מעריכת הסכם שכירות ע''י עו''ד, אם מתוך רצון לחסכון עלות שכ''ט עו''ד ואם מתוך עצלנות ו/או סיבה אחרת.



טעות זו, במקרים רבים, עולה לאותם בעלי נכסים ביוקר, הרבה יותר מעלות עריכת הסכם שכירות ויכולה לגרום לאבדן פירות הנכס, לגרימת נזקים לנכס כאשר לבעל הנכס חוסר יכולת לגבות נזקים אלה עקב העדר בטוחות מספקות.




Kikar Rabin April 4th 2009


אמנם, גם הסכם שכירות שנערך בידי עורך דין טוב ככל שיהיה לא יכול להוות בטוחה לכך שהשוכר ישלם המועד ו/או יפנה את הנכס במועד ו/או ימנע מהשוכר לגרום נזקים לנכס, ברם, הסכם שכירות ראוי יכול ליתן בידי בעל הנכס כלים לגבות מהשוכר ומהערבים להסכם השכירות את הכספים המגיעים לו.



הפעולה הראשונה שעל בעל נכס לבצע הוא בדיקת השוכרים הפוטנציאליים, יכולתם הכלכלית, הכנסתם (שכיר באמצעות תלוש שכר, עצמאי באמצעות אישור רו''ח) ויכולתם להמציא 2 ערבים טובים בעלי יכולת כלכלית מוכחת להבטחת תשלום התחייבות השוכר עפ''י הסכם השכירות.



לאחר שלב זה, יש להגדיר בהסכם השכירות את המושכר, מצבו הפיזי והתכנוני, צווים משפטיים ו/או פגמים, אם קיימים, על מנת למנוע טענות כלשהן מצד השוכר.



יש לקבוע מהי תקופת השכירות ותקופת האופציה, אם וככל שישנה, ולקבע בהסכם תניה כי תקופת האופציה כפופה לכך שהשוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו עפ''י הסכם השכירות. כמו כן, רצוי להותיר נקודת יציאה למשכיר במקרה בו יבקש למכור את הנכס או מקרה אחר כלשהוא.



יש להגדיר את גובה דמי השכירות לתקופת השכירות ולתקופת האופציה ו/או לקבוע מנגנון לגבי דמי השכירות בתקופת האופציה וזאת אם המשכיר לא מעוניין לקבע את גובה דמי השכירות לתקופה זו מראש עקב שינויים אפשריים בשוק הנדל''ן.



יש לכלול בהסכם השכירות הוראה כי כל התשלומים של האחזקה השוטפת של הנכס יחולו על השוכר ולעגן זאת ע''י הטלת חובה על השוכר להעביר על שמו את כל החשבונות ברשויות והגורמים הרלבנטיים על מנת להימנע ממצב בו המשכיר יתבע בגין חוב שגרם השוכר.



יש לאסור בגוף ההסכם על השוכר לבצע שינויים במושכר ללא קבלת אישור מראש ובכתב של המשכיר ולשנות את יעוד המושכר.



החשוב מכל, יש לחייב את השוכר להמציא בטחונות וערבויות מספקות להבטחת כל התחייבויותיו על הסכם השכירות ולהחתים אותו על שיקים לביטחון לרשויות השונות, על שטרות חוב שיפרעו במקרה של הפרת הסכם השכירות כאשר על שטרות אלה כמו גם על הסכם השכירות עצמו יחתמו שני ערבים טובים בעלי יכולת כלכלית מוכחת, כאמור.



כמו כן, חשוב לכלול בהסכם השכירות, קנס מתריע וגבוה על אי פינוי במועד של המושכר, נקי מכל חפץ וכפי שהשוכר קיבל אותו.



עריכת הסכם שכירות המכיל הוראות אלה תוך ישומן לכל מקרה ומקרה יספקו בידי המשכיר כלים טובים יותר להפעלת לחץ על השוכר לעמוד בהתחייבויותיו ובמקרה ויפר את הסכם השכירות, יסייע בידו להצליח בגביית הנזקים הכספיים שיגרמו לו.



במקרים בהם מדובר בנכס המושכר למטרה עסקית, יש לכלול הוראות חשובות נוספות שהעדרן יכול להיות בעל השלכות כלכליות כבדות מאוד.



[03/08/2009]

מאת עו''ד גירושין - עו''ד דיני עבודה - עו''ד יניב בוקובזה
מאמר זה נערך ע''י עו''ד אלי מלול. המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. העורך אינו אחראי בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי זה. מידע נוסף בעניין ניתן לקבל באתר האינטרנט www.mb-law.co.il

משרד מלול, בוקובזה ושות' מונה צוות: עו''ד דיני עבודה, עו''ד דיני משפחה עו''ד גירושין, הוצאה לפועל, נדל''ן, מסחרי - אזרחי.
התקשר וקבע פגישת יעוץ ראשוני ללא תשלום:
03-696268

תחומי המומחיות העיקריים של משרדנו:

דיני עבודה - הגשת תביעות ובקשות שונות לבתי-הדין לעבודה, ייצוג עובדים ומעבידים, ייצוג עובדים בהליך של פירוק חברה, פיצוי פיטורין, דמי מחלה, דמי הבראה, חופשות, קופות גמל, הלנת שכר, תאונות עבודה ועוד .
דיני משפחה - ייצוג בבתי המשפט לענייני משפחה ובתי-הדין הרבניים, בין היתר, הליכי גירושין, תביעת למזונות, תביעות רכושיות, עריכת צוואות וטיפול בירושות.

מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים.