|
29.03.2015
קרנות הנדלן - מלכודת מס לתושבי חוץ - דר' אברהם אלתר
|
|
מעבר לחיוב תושבי החוץ במס על קבלת ההכנסות שוטפת, המחוקק גם שלל את הפטור החל על תושב חוץ בגין רווח הון במכירת ניירות ערך
בהתחשב במצבו העגום של שוק הנדל''ן ובכדי לעודד השקעות תושבי חוץ בישראל, היה צורך למצוא מנגנון המיטיב עם תושבי החוץ בהשוואה לאלטרנטיבה רלוונטית להשקעות בקרנות נדל''ן הנסחרות בארה''ב. אולם, כפי שיובהר להלן, אין בהסדר המס, כפי שנקבע לגבי תושבי החוץ, כל אטרקטיביות בהשקעה ישירה בנדל''ן בישראל, כך שכפי הנראה כספם ימשיך להישאר מושקע או ישירות בישראל, או בקרנות נדל''ן אמריקאיות או אחרות.
כללי המיסוי שנקבעו בהסדר יביאו בהכרח לכך, שתושבי חוץ, אשר בכל זאת יחפצו להשקיע בנדל''ן בישראל, לא יבצעו זאת באמצעות קרנות הנדל''ן כאמור, אלא יבכרו לעשות כן באמצעות השקעה בחברות נדל''ן סחירות רגילות, שכן מכירה של מניות אלה תהא פטורה ממס. הציר המרכזי סביבו בנוי הסדר המס שנקבע בפקודה (סעיף 64א4), הינו השוואת תוצאות המס בהשקעה בנדל''ן באמצעות קרן נדל''ן לזו של מיסוי השקעה ישירה בנדל''ן. בהתאם להסדר שנקבע, יועבר על פי רב נטל המס מרמת החברה לרמת המשקיעים בה, ובמועד זה ינוכה מס במקור לפי שיעור המס הרלוונטי להכנסה שחולקה למשקיע.
לגבי העברת הכספים השוטפת לתושבי החוץ לא יחול כל פטור ממס, הוראה אשר מתיישבת רציונלית עם העובדה, שגם מקום בו תושבי החוץ היו מבצעים השקעה ישירה בנדל''ן, לא היה חל על פי רוב פטור ממס על הכנסות שהיו מופקות מדמי שכירות/שבח מקרקעין בידיהם. כפי הנראה, ככל שהדברים נוגעים לתושבי חוץ שהם תושבי מדינות אמנה, יתבצע ניכוי מס במקור על ההכנסות שיועברו, בהתאם לשיעור הקבוע להכנסות אלו באמנת המס הרלוונטית. לענין זה יובהר, שעל פי רוב אמנות המס, למדינת המקור בה מופקות הכנסות מדמי שכירות/עסק/שבח מקרקעין, קיימת הזכות לנכות מס במקור בשיעורים מלאים, כך שלכאורה חלוקת הכנסות מקרן הנדל''ן לתושבי חוץ לא תהיה פטורה ממס בידם, אלא נהפוך הוא, ינוכה בגינה מס במקור בשיעורים גבוהים.
בנוסף, במקום מושבם של תושבי החוץ לא ברור איך תהא ההתייחסות להכנסות שהועברו ולאופיין, והאם אכן תישמר הזהות הנדרשת באופי ההכנסה לשם קבלת זיכוי מס מתאים. נציין, שמרבית אמנות המס אינן מתייחסות לסוגיית גופים שקופים כדוגמת קרנות נדל''ן, כך שקיימת חשיפה, שמס שינוכה במקור מתושב חוץ עלול שלא להיות מוכר כזיכוי במדינת המושב (פרשנות שונה של רשות מס זו או אחרת תתייחס להכנסה המועברת כאל הכנסה מדיבידנד, אשר הדין לגביה שונה).
כאמור, מעבר לחיוב תושבי החוץ במס על קבלת ההכנסות שוטפת, הגדיל המחוקק לעשות, ושלל את הפטור המוכר והידוע החל על תושב חוץ בגין רווח הון במכירת ניירות ערך הנסחרים בבורסה בישראל. עולה, איפוא, כי ממכלול ההוראות שלעיל, לא יהא אף תושב חוץ שיעדיף להשקיע בקרן נדל''ן, שכן שמורה לו הזכות להשקיע בחברת נדל''ן סחירה רגילה ולזכות בפטור ממס בעת מכירת מנייתה.
לגבי גופים מוסדיים זרים נקבעה הוראה הפוטרת ממס חלוקת רווחים מהקרן, אם מדובר בגוף מוסדי, שבמדינת מושבו זכאי לפטור ממס בגין הרווחים שיקבל, בשל היותם רווחים על חסכון לגיל פרישה, ובלבד שהגוף המוסדי הינו אחד מאלה: תושב מדינת חוץ שהיא מדינת אמנה, המנהל תוכנית חסכון לגיל פרישה או תוכנית חסכון לטווח ארוך, הדומה במהותה לקופת גמל; קרן פנסיה, שהיא תושבת מדינת אמנה; קרן פנסיה שאינה תושבת מדינת אמנה אם היא מנוהלת על ידי תושב מדינת אמנה.
בפועל, הגם שלכאורה מצטיירת תמונה חיובית ככל שהדברים נוגעים למיסוי הכנסות שוטפות שיחולקו לגופים מוסדיים זרים, הרי שבפועל הן הגופים המוסדיים הזרים והן משקיעים זרים אחרים לא יבצעו השקעות פיננסיות בקרן נדל''ן בישראל, מן הטעם הפשוט, שמשום מה נגזר עליהם לשלם מס בישראל בגין רווח ההון שיחול במימוש המניות של קרן הנדל''ן.
לא ברורה לנו לחלוטין מטרת ההוראה, שכן אם רצה המחוקק להגביל את הפטור החל על השקעות תושבי חוץ בנדל''ן ישראלי, היה צריך הוא לעשות כן גם לגבי איגודי מקרקעין סחירים רגילים. יש לזכור, כי בפני תושב החוץ עומדת האלטרנטיבה להשקיע בחברות נדל''ן סחירות, שלהן מדיניות חלוקת דיבידנדים סדורה, כך יוכל תושב החוץ לשלם מס מופחת בדרך של ניכוי במקור על הדיבידנד. לחילופין, גם מקום בו החברה איננה מחלקת דיבידנדים באופן שוטף, יוכל תושב החוץ לקבל לידיו תשואה על השקעתו בדרך של מימוש השקעתו, ולזכות אגב כך בפטור מוחלט ממס בישראל!
אנו קוראים למחוקק לשנות את ההסדר כפי שנקבע, שכן משמעותו הינה מניעת השקעה של הון זר בנדל''ן ישראלי, כאשר ההפסד התאורטי של האוצר ממתן פטור לתושבי החוץ על מימוש השקעתם בריט, בטל בשישים לעומת ההפסד שבמניעת ההשקעות הפוטנציאליות של תושבי החוץ בריטים.
מאת דר' אברהם אלתר
[15/12/2005]
אברהם אלתר, עו''ד avi@altertax.co.il
רו''ח גיא רשטיק ועו''ד אורלי בלאו-מזין
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.articles.co.il מאמרים.
Project '' ROVA LEV HAIER'' is leading projects in Tel Aviv, with an emphasis on quality and comfort and includes doorman, indoor swimming pool, indoor garden, modern fitness center, spa and treatment rooms, roofed parking , storages personal wine cellar in project.
''ROVA LEV HAIER '' located between Balfour Street and Mazeh, in the heart of the city center of Tel Aviv,In the residential, business and entertainment area in Tel Aviv. within walking distance of parks, schools, restaurants, shopping centers and cultural and within walking distance of the sea about fifteen minutes.
Exclusive project ''ROVA LEV HAIER '' Tel Aviv has Prestigious apartments of 3 to 5 rooms of different sizes, the apartments are designed by first-class designers.
For more details - & to schedule an appointment - Contact us by >
E-mail
or phone us
on + 972 (0) 3 5277712
Projet ''ROVA LEV HAIER'' mène des projets à Tel-Aviv, en mettant l'accent sur la qualité et le confort et comprend portier, piscine intérieure, jardin intérieur, un centre de remise en forme moderne, des salles de spa et de traitement, parking couvert, cave à vin personnelle stockages dans le projet.
''ROVA LEV HAIER'' situé entre la rue Balfour et Mazeh, en plein cœur du centre-ville de Tel-Aviv, Dans le domaine résidentiel, commercial et de divertissement de Tel-Aviv. à distance de marche des parcs, écoles, restaurants, centres commerciaux et culturels et à distance de marche de la mer à environ quinze minutes.
Projet exclusif ''ROVA LEV HAIER'' Tel-Aviv possède des appartements de prestige 3 à 5 pièces de différentes tailles, les appartements sont conçus par des designers de premier ordre.
Pour plus de détails - Contactez-nous près
E-mail
L'e-mail l'or phone us on
+ 972 (0) 3 5277712
Proyecto ''ROVA LEV HAIER'' está liderando proyectos en Tel Aviv, con un énfasis en la calidad y el confort e incluye portero, piscina cubierta, jardín interior, moderno gimnasio, salas de spa y tratamiento, estacionamiento techado, almacenes bodega personal en proyecto.
''ROVA LEV HAIER'', ubicado entre Balfour Street y Mazeh, en el corazón del centro de la ciudad de Tel Aviv, en el área residencial, comercial y de ocio de Tel Aviv. a poca distancia de los parques, escuelas, restaurantes, centros comerciales y culturales, a poca distancia del mar, a unos quince minutos.
Proyecto exclusivo ''ROVA LEV HAIER'' Tel Aviv dispone de prestigiosos apartamentos de 3 a 5 habitaciones de diferentes tamaños, los apartamentos están diseñados por diseñadores de primera clase.
Per ulteriori informazioni - e per fissare un appuntamento - Contattaci>
E-mail
a> o telefonare
a + 972 (0) 3 5277712
p>
Immobilier Tel Aviv vous propose les dernières annonces
חזרה לדף מאמרים
|
|
© כל הזכויות שמורות ל TOVADO דורית א. שאנן (1996)
רשיון מס' 1028. תכולת המודעות הן לצורך מידע ראשוני בלבד ואינו מחייב. Israel Tel Aviv TOVADO Realty טובהדו נכסים, משרד תיווך בתל אביב / דירות למכירה בתל - אביב
טובהדו| דורית א. שאנן | ת.ד.21797 תל-אביב ישראל 📞 035277712
התכנים, ההדמיות, השטחים וכל הפרטים המובאים באתר זה הינם לצרכי שיווק בלבד ואין בהם משום התחייבות של המשרד. לאימות המידע יש להתייעץ עם בעלי מקצוע
באתר TOVADO תוכלו למצוא את רשימת הדירות הנבחרות על ידי, דירות יד שנייה, דירות חדשות ומגורי יוקרה. רשימת הנדל'ן בטובהדו רובם ממוקמים באזורים מרכזיים וטובים בתל אביב, מרכז אזורי הביקוש , לאורך החוף ומגדלי יוקרה. האתר מאפשר לכם התרשמות ראשונית וטעימה קטנה ממגוון הדירות המוצעות. אם יש לכם שאלה בקשה או יעוץ, אתם מוזמנים להתקשר אלי.
Recherche appartements de luxe offerts à vendre à Tel Aviv Jaffa Israël avec des annonces immobilières de luxe à TOVADO Realty, trouve généralement dans les tours de luxe, le long de la côte, et le centre de Tel Aviv. Vous permet de trouver un appartement de seconde main et de nouveaux projets d'inscription de luxe appartements Tel Aviv. Penthouses de luxe et de grands appartements dans les meilleurs endroits de la ville.
Le contenu, les simulations, les zones et toutes les informations présentées sur ce site sont uniquement destinées à la commercialisation, et ne constituent aucune obligation de quelque nature que ce soit. Afin de vérifier les informations, vous devez consulter des professionnels. Bienvenue également dans les 'articles''
#טובהדו נכסים משרד תיווך בתל-אביב ישראל #דורית_א_שאנן
|
|
|
|