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07.04.2019
Acquisition d'un appartement en seconde main - Eyal Gur, Avocat
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Lors de l'achat d'un appartement en seconde main, il convient d'obtenir des conseils juridiques auprès d'un avocat spécialisé dans l'immobilier, qui veillera à garantir et à protéger votre argent et vos droits dans toute la mesure du possible, de sorte que les droits sur l'appartement (et sur tout ce qui est rattaché à l'appartement, comme le parking, la cave, le toit, etc.) soient en fin de compte inscrits à votre nom, exempts de toute dette, privilège, hypothèque ou droit d'un tiers quelconque.
Votre avocat effectuera pour vous les nombreuses vérifications juridiques concernant les aspects liés à la propriété, contractuels, de planification et d'urbanisme, etc.
Les droits immobiliers afférents à l'appartement - les biens immobiliers en Israël se répartissent entre les terrains qui appartiennent à un propriétaire privé, à l'égard desquels l'inscription au nom de leur propriétaire est effectuée auprès du bureau du cadastre (Tabou) et les terrains qui appartiennent à l'Etat, qui sont gérés par l'Administration des domaines d'Israël, le Keren Kayemet le-Israel (KKL), l'Autorité du développement, etc. Les droits de bail emphytéotique (location de longue durée, d'une période de 49 ans en général, avec option de proroger la période du bail) découlant de contrats de bail, sont inscrits auprès de l'Administration des domaines, de sociétés de logement ou du bureau du cadastre. Dans un tel cas, il convient de vérifier que le bail emphytéotique est capitalisé (que les frais de capitalisation ont été payés) et qu'il n'est pas nécessaire de payer des frais d'agrément (qui incombent au vendeur) pour le transfert des droits sur l'appartement auprès de l'Administration des domaines d'Israël.
Les droits sur l'appartement sont libres - il convient de s'assurer que les droits vendus sur l'appartement (y compris les éléments rattachés à l'appartement) sont effectivement inscrits au nom du vendeur de manière exclusive et qu'ils sont libres de tous privilèges (hypothèques, droits de gage), saisies, et injonctions judiciaires (arrêtés de démolition), avertissements, expropriations, déclarations particulières (antiquités) etc.
L'examen de la situation de planification et des autres nuisances - il est recommandé d'effectuer des vérifications concernant le plan d'urbanisme en vigueur (Taba), les droits de construction supplémentaires, la destination des biens immobiliers adjacents. Il est important de vérifier l'emplacement de l'appartement acquis dans l'immeuble, les orientations et l'absence de nuisances écologiques et environnementales à proximité de l'appartement telles que : bâtiments industriels, routes passantes, antennes cellulaires, installations électriques, etc.
Contrat de vente en seconde main - points importants :
L'avocat spécialisé dans l'immobilier et dans la fiscalité immobilière qui vous représentera lors de l'acquisition de l'appartement en seconde main veillera certainement à contrôler plusieurs points importants dans le contrat de vente.
Inscription d'un avertissement - il incombe à votre avocat de veiller à l'inscription d'un avertissement en votre faveur au bureau du cadastre et/ou à l'hypothèque des droits contractuels du vendeur auprès du registre des gages en faveur de l'acquéreur, et de rendre compte à l'Administration des domaines d'Israël ou à la société de logement de la réalisation de la transaction.
Purge de l'hypothèque ou du gage grevant le bien et organisation des paiements - dans la mesure où une hypothèque ou un gage sont inscrits à l'égard des droits sur l'appartement, il est important de veiller, après le premier versement au vendeur, qui sera payé lors de la signature du contrat de vente (correspondant en général à environ 10% de la valeur de la transaction), à ce que soit payé par l'acquéreur un montant égal au solde du remboursement de l'hypothèque directement à la banque, au bénéfice de laquelle sont inscrits l'hypothèque ou le gage.
C'est seulement après la réception de l'attestation du vendeur concernant le remboursement et la purge de l'hypothèque ou du gage qu'il sera possible de poursuivre les paiements au vendeur de la contrepartie de la transaction.
Il convient de réserver pour la date de remise de la possession de l'appartement, indiquée dans le contrat de vente, une somme relativement élevée de la contrepartie de la vente (de préférence supérieure à 20% de la valeur de la transaction) qui sera payée au vendeur contre la remise de la possession de l'appartement à l'acquéreur, celui-ci étant libre, et contre la remise des attestations des impôts par le vendeur, comme détaillé ci-après.
Attestations des impôts - afin que les droits sur l'appartement puissent être transférés au nom de l'acquéreur et être inscrits à son nom auprès des organismes appropriés (Tabou, Administration des domaines, société de logement, etc.) le vendeur devra remettre à l'acquéreur, entre autres, les attestations des impôts applicables à la transaction, telles que l'attestation de paiement ou d'exemption d'impôt sur la plus-value et d'impôt sur la vente, les attestations de l'autorité locale concernant le paiement des impôts locaux (y compris à l'égard de la taxe d'amélioration).
Si le vendeur n'est pas en mesure de fournir toutes les attestations des impôts à la date de remise de la possession de l'appartement, il est important de déposer une somme à titre fiduciaire (sur le montant de la contrepartie finale) et ceci pour garantir le paiement des impôts incombant au vendeur. C'est pourquoi il est important de stipuler dans le contrat de vente un mécanisme approprié dans le calendrier des paiements, en indiquant des instructions explicites du vendeur au fiduciaire.
Inscription des droits au nom de l'acquéreur - après la réception de la possession et des attestations des impôts, il faut veiller finalement à l'inscription des droits au nom de l'acquéreur auprès des organismes chargés de l'inscription des droits afférents à l'appartement, et à l'inscription de l'hypothèque au bénéfice de la banque prêteuse (dans la mesure où l'acquéreur a eu recours à un financement bancaire pour l'acquisition de l'appartement).
Les indications ci-dessus constituent des informations générales uniquement, et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques et/ou comme se substituant à des conseils juridiques et/ou à l'obtention d'un avis. Pour obtenir des conseils juridiques, il est recommandé de vous adresser à un avocat spécialisé dans le domaine de l'immobilier et de la fiscalité de l'immobilier.
[1.07.2006]
נכתב ונערך ע''י עו''ד אייל גור
E-mail:eyalg2@bezeqint.net
Azrieli Center The Round Tower, 34 th floor Tel Aviv 67021, Israel Tel: 972-3-6074666; Fax: 972-3-6095500
de l'achat d'un appartement en seconde main, il convient d'obtenir des conseils juridiques auprès d'un avocat spécialisé dans l'immobilier, qui veillera à garantir et à protéger votre argent et vos droits dans toute la mesure du possible, de sorte que les droits sur l'appartement (et sur tout ce qui est rattaché à l'appartement, comme le parking, la cave, le toit, etc.) soient en fin de compte inscrits à votre nom, exempts de toute dette, privilège, hypothèque ou droit d'un tiers quelconque.
Votre avocat effectuera pour vous les nombreuses vérifications juridiques concernant les aspects liés à la propriété, contractuels, de planification et d'urbanisme, etc.
Les droits immobiliers afférents à l'appartement - les biens immobiliers en Israël se répartissent entre les terrains qui appartiennent à un propriétaire privé, à l'égard desquels l'inscription au nom de leur propriétaire est effectuée auprès du bureau du cadastre (Tabou) et les terrains qui appartiennent à l'Etat, qui sont gérés par l'Administration des domaines d'Israël, le Keren Kayemet le-Israel (KKL), l'Autorité du développement, etc. Les droits de bail emphytéotique (location de longue durée, d'une période de 49 ans en général, avec option de proroger la période du bail) découlant de contrats de bail, sont inscrits auprès de l'Administration des domaines, de sociétés de logement ou du bureau du cadastre. Dans un tel cas, il convient de vérifier que le bail emphytéotique est capitalisé (que les frais de capitalisation ont été payés) et qu'il n'est pas nécessaire de payer des frais d'agrément (qui incombent au vendeur) pour le transfert des droits sur l'appartement auprès de l'Administration des domaines d'Israël.
Les droits sur l'appartement sont libres - il convient de s'assurer que les droits vendus sur l'appartement (y compris les éléments rattachés à l'appartement) sont effectivement inscrits au nom du vendeur de manière exclusive et qu'ils sont libres de tous privilèges (hypothèques, droits de gage), saisies, et injonctions judiciaires (arrêtés de démolition), avertissements, expropriations, déclarations particulières (antiquités) etc.
L'examen de la situation de planification et des autres nuisances - il est recommandé d'effectuer des vérifications concernant le plan d'urbanisme en vigueur (Taba), les droits de construction supplémentaires, la destination des biens immobiliers adjacents. Il est important de vérifier l'emplacement de l'appartement acquis dans l'immeuble, les orientations et l'absence de nuisances écologiques et environnementales à proximité de l'appartement telles que : bâtiments industriels, routes passantes, antennes cellulaires, installations électriques, etc.
Contrat de vente en seconde main - points importants :
L'avocat spécialisé dans l'immobilier et dans la fiscalité immobilière qui vous représentera lors de l'acquisition de l'appartement en seconde main veillera certainement à contrôler plusieurs points importants dans le contrat de vente.
Inscription d'un avertissement - il incombe à votre avocat de veiller à l'inscription d'un avertissement en votre faveur au bureau du cadastre et/ou à l'hypothèque des droits contractuels du vendeur auprès du registre des gages en faveur de l'acquéreur, et de rendre compte à l'Administration des domaines d'Israël ou à la société de logement de la réalisation de la transaction.
Purge de l'hypothèque ou du gage grevant le bien et organisation des paiements - dans la mesure où une hypothèque ou un gage sont inscrits à l'égard des droits sur l'appartement, il est important de veiller, après le premier versement au vendeur, qui sera payé lors de la signature du contrat de vente (correspondant en général à environ 10% de la valeur de la transaction), à ce que soit payé par l'acquéreur un montant égal au solde du remboursement de l'hypothèque directement à la banque, au bénéfice de laquelle sont inscrits l'hypothèque ou le gage.
C'est seulement après la réception de l'attestation du vendeur concernant le remboursement et la purge de l'hypothèque ou du gage qu'il sera possible de poursuivre les paiements au vendeur de la contrepartie de la transaction.
Il convient de réserver pour la date de remise de la possession de l'appartement, indiquée dans le contrat de vente, une somme relativement élevée de la contrepartie de la vente (de préférence supérieure à 20% de la valeur de la transaction) qui sera payée au vendeur contre la remise de la possession de l'appartement à l'acquéreur, celui-ci étant libre, et contre la remise des attestations des impôts par le vendeur, comme détaillé ci-après.
Attestations des impôts - afin que les droits sur l'appartement puissent être transférés au nom de l'acquéreur et être inscrits à son nom auprès des organismes appropriés (Tabou, Administration des domaines, société de logement, etc.) le vendeur devra remettre à l'acquéreur, entre autres, les attestations des impôts applicables à la transaction, telles que l'attestation de paiement ou d'exemption d'impôt sur la plus-value et d'impôt sur la vente, les attestations de l'autorité locale concernant le paiement des impôts locaux (y compris à l'égard de la taxe d'amélioration).
Si le vendeur n'est pas en mesure de fournir toutes les attestations des impôts à la date de remise de la possession de l'appartement, il est important de déposer une somme à titre fiduciaire (sur le montant de la contrepartie finale) et ceci pour garantir le paiement des impôts incombant au vendeur. C'est pourquoi il est important de stipuler dans le contrat de vente un mécanisme approprié dans le calendrier des paiements, en indiquant des instructions explicites du vendeur au fiduciaire.
à Tel Aviv, Israël et du centre ville le long de la côte Achat d'un appartement à Tel Aviv par le bureau ou un courtier immobilier spécialisé dans Tel Aviv
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